دراسات

اعداد ـ فاطيمة طيبي  

وقال متخصصون في التسويق العقاري إن سعر المتر السكني وصل إلى 200 ألف جنيه حاليا في بعض المناطق والأحياء الجديدة سواء في مدينة القاهرة أو الساحل الشمالي.

وفي الربع الأول من 2025 وحده، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بنسبة 20% مقارنة بمستويات أسعار الربع الأخير من العام 2024 ، مدفوعة بتغيرات سعر الصرف، وارتفاع تكلفة البناء وندرة المعروض من الأراضي، وفقا لتقديرات متعاملون بالسوق العقاري المصري .  الا ان  أسعار العقارات السكنية في مصر  ارتفعت إلى مستويات غير مسبوقة خلال الفترة الحالية، بدعم من الطلب الكبير الذي شهدته السوق خلال العامين 2024 ـ 2023 مع زيادة الاتجاه إلى التحوط من تأثير التضخم و تذبذب سعر الصرف.

ـ طفرة في المبيعات :

ورغم المتغيرات الاقتصادية الحالية والتحديات بالقطاع العقاري، حقق السوق طفرة في المبيعات بلغت نحو 290 مليار جنيه لأكبر 10 شركات تطوير عقاري في مصر خلال الربع الأول من عام 2025، مقارنة بـ235 مليار جنيه في نفس الفترة من 2024، مسجلة نموا بنسبة 23% ، بحسب تقرير ذا بورد كونسالتينغ للاستشارات.

وأوضح التقرير أنه تم بيع إجمالي 18.5 ألف وحدة خلال الربع الأول من العام الحالي، بمتوسط سعر بلغ 15.7 مليون جنيه للوحدة بارتفاع 25% عن نفس الفترة من العام الماضي 2024 ، في إشارة على استمرار موجة ارتفاع الأسعار خاصة، في الشريحة فوق المتوسطة والفاخرة.

ـ التجمع والساحل الأعلى سعرا :

سجلت أسعار العقارات السكنية في منطقتي التجمع الخامس والساحل الشمالي أعلى متوسطات سعرية خلال العام الجاري مقارنة بباقي المناطق، في ظل استمرار الطلب القوي والطروحات الجديدة.

وفي شرق القاهرة، تراوحت أسعار المتر السكني بين 60 ألف إلى 200 ألف جنيه، فيما سجلت منطقة التجمع السادس ـ التي تعد من أحدث المجتمعات العمرانية وتشهد نشاطًا متصاعدا - متوسطات سعرية تتراوح بين 120 و160 ألف جنيه للمتر المربع ، بزيادة تقدر بـ نحو 18% خلال أول أربعة أشهر من عام 2024.

أما في غرب القاهرة، فتتراوح الأسعار بين 50 ألف و170 ألف جنيه للمتر، وفقا لعبد الرحمن أبو زيد، مدير المبيعات بشركة "بولد رووتس" للتسويق العقاري.

وفي الساحل الشمالي، أوضح أبوزيد أن سعر المتر يبدأ من 70 ألف جنيه وتصل إلى 200 جنيها، مدفوعة بزيادة الطروحات العقارية هذا العام، خاصة بعد الإعلان عن صفقة تطوير رأس الحكمة، ما ساهم في رفع الأسعار بنحو 20% بين يناير وأبريل 2024.وبلغت أسعار إعادة البيع لبعض الوحدات الفاخرة في الساحل الشمالي ما بين 800 مليون جنيه ومليار جنيه للوحدة الواحدة.

وقال عضو مجلس إدارة جمعية مطوري القاهرة الجديدة، ورئيس مجلس إدارة شركة منصات للتطوير العقاري وشركة الأشراف للتطوير العقاري، أحمد أمين مسعود، أن منطقة العبورـ إحدى المناطق الصاعدة شرق القاهرة ـ  شهدت قفزة سعرية، حيث ارتفع سعر المتر من 7 آلاف جنيه في عام 2023 إلى 35 ألف جنيه في العام الماضي 2024 .

أما العاصمة الإدارية الجديدة، فقد تراوحت أسعار المتر السكني بها ما بين 50 ألف إلى 70 ألف جنيه، وفقا لمصطفى حسب الله، شريك أعمال بشركة "تسكين" التابعة لمجموعة ناوي المتخصصة في التكنولوجيا العقارية.

وأشار حسب الله إلى أن الزيادة الكبيرة في الأسعار بالعاصمة خلال النصف الأول من 2024 تراوحت بين 40% و70%، اعتمادا على حجم المشروع، ونسب التنفيذ، وسمعة المطور، وجاءت هذه القفزة مدفوعة بارتفاع سعر الدولار مطلع العام، التي دفعت المطورين إلى تسعير مرتفع للوحدات، لكن مع استقرار سعر الصرف عقب قرار تحرير الجنيه في مارس 2024، لجأ العديد من المطورين إلى تثبيت الأسعار لبضعة أشهر، ومع ذلك، شهد النصف الثاني من العام زيادات جديدة، ولكن بوتيرة أبطأ، تراوحت بين 15% و30% .

ـ تغيرات اقتصادية ساعدت على  الزيادة :

أوضح حسب الله أن التوترات الجيوسياسية في المنطقة كان لها تأثير مباشر على سعر الصرف في مصر و تزامن ذلك مع تدفق أعداد كبيرة من اللاجئين من جنسيات متعددة إلى السوق المصرية، مما ساهم في زيادة الطلب على السكن، خاصة في المدن الكبرى والمجتمعات العمرانية الجديدة، وبالتالي دفع الأسعار إلى الارتفاع.

وأشار حسب الله إلى أن الانخفاض في قيمة الجنيه المصري خلال العام 2024 كان من أبرز العوامل المحركة لموجة ارتفاع الأسعار، حيث اتجه الكثير من المواطنين والمستثمرين إلى العقار كملاذ آمن للحفاظ على قيمة أموالهم، وهو ما عزز الطلب ودفع الأسعار إلى مستويات قياسية لم تتراجع بعد. ولفت إلى أن السوق العقارية في مصر تتميز بطبيعتها الخاصة، التي تميل دائما إلى الاستقرار أو الصعود، دون العودة إلى مستويات منخفضة.

وفي السياق ذاته، أكد أيمن سامي، مدير مكتب "جي إل إل" في مصر، في تصريحات سابقة     أن أسعار بيع الوحدات العقارية في مصر خلال عام 2024 سجلت زيادات كبيرة تراوحت بين 112% و116% مقارنة بعام 2023، وذلك باختلاف المناطق.

ـ سعر مبالغ فيه :

وقال مسعود إن الترقب يسود سوق العقارات السكنية في منطقة القاهرة الجديدة، بعد الزيادات الكبيرة في الأسعار من قبل بعض المطورين في بداية العام الماضي 2024  نتيجة تقلبات سعر الصرف وقتها، مشيرا إلى أن وجود استقرار نسبي حاليا في سعر الصرف، وهو ما دفع بعض المطورين إلى تثبيت الأسعار مؤقتا وتقديم عروض ومزايا تحفيزية لجذب المشترين بدلا من رفع الأسعار مجددا.

وبرر مسعود الارتفاع الكبير في أسعار العقارات، خاصة في شرق القاهرة، بزيادة تكلفة الأراضي وأقساطها، فضلا عن ارتفاع أسعار الفوائد المرتبطة بهذه الأقساط، ما أدى إلى ارتفاع ملحوظ في تكاليف التنفيذ.

من جانبها، قالت عبير عصام، عضو غرفة التطوير العقاري ورئيس مجلس إدارة شركة "عمار" للتطوير العقاري، إن أسعار العقارات في ببعض مناطق غرب القاهرة مبالغ فيها، مشيرة إلى أن السوق لم تشهد مثل هذه الزيادات غير المبررة من قبل.

وأضافت عصام، أن ما يغذي هذه الأسعار ليس فقط ارتفاع تكاليف الإنشاء أو تقلبات سعر الصرف، بل أيضا ظاهرة المضاربة العقارية، حيث يعمد بعض المطورين إلى تسعير وحداتهم استنادا إلى توقعات مستقبلية بدلا من القيمة السوقية الفعلية أو القدرة الشرائية الحقيقية للعملاء.

في المقابل ،قال الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة "تطوير مصر"، الدكتور أحمد شلبي، أن أسعار العقارات السكنية في مصر لا تشهد مبالغة وإنما تعكس زيادات حقيقية مرتبطة بارتفاع تكاليف البناء وأسعار الأراضي.

وأوضح شلبي  أن سوق العقارات شهد خلال عام 2024 زيادات في الأسعار تراوحت بين 70% و100%، نتيجة مباشرة لتحرير سعر الصرف في مارس 2024، مؤكدا أن القرار أدى إلى ارتفاع فوري في تكاليف الإنشاء، وهو ما انعكس سريعا على الأسعار المطروحة في السوق.

ـ تسعير الوحدات السكنية تعتمد على حجم الطلب:

وتوقع شلبي أن تشهد أسعار العقارات في مصر خلال العام الجاري ارتفاعا يتراوح بين 20% و30%، نتيجة استمرار ارتفاع معدلات التضخم وتكاليف التمويل ، والتي مازالت تشكل عبئا على المطور العقاري، رغم خفض أسعار الفائدة بمقدار 3.25% من قبل البنك المركزي المصري خلال أبريل   ومايو 2025 .

وقال الرئيس التنفيذي لشركة كلارو المتخصصة في خدمات الاستشارات والتقييم العقاري، أحمد فتحي، إن عملية تسعير الوحدات السكنية تعتمد بشكل أساسي على حجم الطلب في المنطقة المستهدفة، بالإضافة إلى مقارنة الأسعار مع المشروعات المنافسة في نفس النطاق الجغرافي، ويتم تحديد السعر بعد احتساب دقيق لتكاليف التنفيذ، ثم إضافة هامش ربح مناسب للمطور، وهي العوامل الأساسية التي تبنى عليها آلية تسعير المتر السكني.

وأوضح فتحي  أن تباين أسعار الوحدات في السوق يرجع إلى اختلاف مستويات الجودة بين المشروعات، لافتا إلى أن الزيادة التي شهدتها أسعار العقارات خلال السنوات العشر الماضية لم تكن موحدة في جميع المناطق، رغم أن السوق ككل سجلت زيادات واضحة، ويعود هذا التفاوت إلى اختلاف حجم الطلب الحقيقي من منطقة لأخرى. 

وأضاف أن هذه الزيادات تعد انعكاسا طبيعيا لمعدلات التضخم المتصاعدة، خاصة في ظل تكرار قرارات تحرير سعر الصرف، والتي أثّرت بشكل مباشر على أسعار مواد البناء وتكاليف التشغيل والعمالة.

وأوضح أن استمرار ارتفاع الأسعار بشكل تدريجي، مع إمكانية تقسيطها للعملاء، هو مؤشر على أن السوق لا يزال قادرا على استيعاب هذه الزيادات، مما يعكس سلامة وصحة النمو في القطاع العقاري.

أخبار مرتبطة

22 يونيو 2025 2:26 م"الأمن الغذائي بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا" ورشة عمل إقليمية نظمها البنك الدولي18 يونيو 2025 11:35 صمصر: ارتفاع الأجور والتعويضات 18.1% إلى 679 مليار جنيه العام المالي المقبل17 يونيو 2025 11:45 صالبنك المركزي: التضخم العام يسجل 16.8% في مايو مدفوعا بارتفاع أسعار الغذاء والنقل15 يونيو 2025 1:53 م"ضمان":77% من استثمارات قطاع الأدوية الأجنبية تستحوذ عليها الإمارات ودول عربية اخرى4 يونيو 2025 12:56 مخط الدفاع الأول عن الكوكب.. المحيطات تخسر في معركة التغير المناخي3 يونيو 2025 12:40 مأرصدة تمويل المشروعات المتوسطة والصغيرة ومتناهية الصغر ترتفع إلى 84.6 مليار جنيه الربع الأول2 يونيو 2025 2:42 مالاحصاء: صادرات مصر تقفز 20.7% إلى 4.62 مليار دولار.. مارس 20251 يونيو 2025 4:05 ممصر: انتعاش سياحة رجال الأعمال وسعر الاقامة يصل 10 آلاف دولار لليلة الواحدة28 مايو 2025 3:04 ممجلس الوزراء يوافق على 11 قرارا مهما باجتماع الثامن والعشرين مايو 202528 مايو 2025 1:43 ماعلان المفوضية الأوروبية عن توقعاتها بانخفاض النمو الاقتصادي بمنطقة اليورو