أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

يشتكي متعاملون في سوق العقارات المصرية  من عدد من المطورين بسبب تأخر في التسلميات، أو عدم مطابقة مستوى التنفيذ والتشطيب للعقود أو فرض رسوم أو مبالغ إضافية على قيمة الوحدات بالمخالفة للعقود.

ويشتكي عملاء في مشروعات مختلفة لأكثر من مطور من وجود مخالفات وعدم التزام الشركات بالعقود المبرمة معهم، فضلا عن عدم الالتزام بمواعيد التسليم أو مشكلات تتعلق بتأخر الأقساط المستحقة على العميل. وفي المقابل حينما يتعثر المشتري أو يتأخر في سداد بعض الأقساط فإن شركة التطوير تطالبه بفسخ العقد.

وقالت نورهان صديق، إحدى المتضررين من شركة تطوير عقاري ..تعاقدت على وحدتي بالمشروع منذ أكثر من عامين، وعندما حان وقت التسليم، أرسلت الشركة إلي  خطابا بالبريد تطالبني بدفع 1250 جنيها لكل متر مقابل دخول المرافق إلى المشروع، وهو أمر لم ينص عليه العقد، حيث كانت قد تعاقدت على استلام وحدة متكاملة المرافق مقابل قيمة محددة في العقد.

بينما قالت سارة خطاب، إحدى المتضررات من نفس الشركة، "فؤجئت بأن الشركة عرضت وحدتي للبيع، والسبب أنني طالبت الشركة بالتراجع عن طلبها بدفع المرافق وتحميلها لي وللملاك بغير وجه حق وبالمخالفة للعقود المبرمة بين الطرفين".

وأوضحت أن رئيس الشركة قال للمشترين المعترضين "أنا هبيع الوحدات واتفضلوا خدوا فلوسكم ". و أن أي متضرر سيحصل علي حكم محكمة ضد الشركة، فلن ينفذ الأحكام وسيقوم بإعادة بيع الوحدات من طرف الشركة .

ومع تزايد حدة الأزمة، قال خبراء عقاريون وقانونيون إن صياغة عقود متوازنة بين العملاء والمطورين أصبحت ضرورة لضمان حقوق الطرفين، لأن وجود بنود موحدة ومتوازنة في العقود يلعب دورا أساسيا في تنظيم العلاقة بين المطور والعميل، ويحد من النزاعات التي قد تنشأ بسبب التغيرات الاقتصادية المفاجئة.

 ـ معنى العقد المتوازن :

العقد المتوازن هو اتفاقية قانونية تضمن حقوقا والتزامات كلا الطرفين بشكل عادل ومتساو، ويساعد العقد المتوازن على ضمان توازن الحقوق والواجبات بين الأطراف المتعاقدة، مما يعزز الشعور بالعدالة ويقلل من الاستغلال أو التلاعب، وفقا لما جاء به محمد خضير، الشريك المؤسس بمكتب "خضير وشركاه للاستشارات القانونية" ورئيس هيئة الاستثمار المصرية الأسبق في تصريح لمصادر اعلامية عربية . 

ـ العقد شريعة المتعاقدين :

أكد خضير أن فرض صيغة إلزامية أو موحدة للعقود يتعارض مع مبدأ أساسي في القانون المدني، وهو "العقد شريعة المتعاقدين". كما أوضح أنه إذا تم وضع قواعد استرشادية دون إجبار أي طرف على اتباع صيغة معينة، سيكون مناسبا بشكل أكبر دون إلزام المستثمر بصياغة موحدة، مما قد يخل بحرية المستثمر في اختيار النموذج الأمثل لاستثماره، وهو ما يعد نقطة هامة في جذب الاستثمارات.

وأكد نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لقطاع التنمية وتطوير المدن، أمين غنيم ، أن الهيئة لا تتدخل في العقود العقارية بين المطورين والعملاء وفقا للقانون رقم 59 لسنة 1979 بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة، حيث إن الهيئة ليست طرفا في هذه العقود التي تخضع للقانون المدني ومبدأ "العقد شريعة المتعاقدين ". كما أن هناك مشروع قانون يجري إعداده في البرلمان المصري لتنظيم العلاقة بين المطورين والعملاء .

ـ بند موحد أو متشابه بالعقود العقارية :

أوضحت عبير عصام، عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ورئيس المجلس العربي لسيدات الأعمال، أن الغرفة تعمل حاليا على صياغة بند موحد أو متشابه بالعقود العقارية، يضمن حقوق المطورين والعملاء على حد سواء. كما أن هذا البند سيصاغ بشكل قانوني من خلال مستشارين عقاريين بالتنسيق مع تشريعات مجلس النواب، بحيث ينظم حالات تأخر العملاء في السداد أو تأخر المطورين في التسليم، بالإضافة إلى تنظيم بنود زيادات الأسعار . كما أن المقترح المتكامل سيتم تقديمه إلى وزير الإسكان خلال الاجتماع الثاني للمطورين شهر اكتوبر 2024 .

وصرح أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية لمصادر اعلامية عربية " أن هذه البنود الموحدة يمكن أن تنظم بشكل أفضل العلاقة بين العميل والمطور، خاصة فيما يتعلق بالأمور المالية وتأخيرات التسليم. كما أن هذا المقترح لا يزال قيد النقاش، خصوصا في ظل التغيرات الاقتصادية الأخيرة والارتفاعات المتتالية في سعر الدولار، التي أثرت بشكل كبير على أسعار مواد البناء.

أوضح سعد الدين أن المطورين العقاريين في مصر يعتمدون بشكل أساسي على التدفقات النقدية من العملاء، عبر أقساط ودفعات، لتنفيذ مشروعاتهم .  كما أن كل مرحلة من مراحل التنفيذ تحتاج إلى سيولة مالية من التزامات العملاء، وعند حدوث تأخير أو تعثر في الدفع، يؤثر ذلك بشكل مباشر على مراحل التنفيذ، مما يؤدي إلى تأخير مستحقات وتسويات المقاولين ويعوق إتمام المشاريع في المواعيد المحددة .

ـ صعوبة تطبيق العقد الموحد :

وبحسب عصام، أن تطبيق العقد الموحد على جميع الشركات العقارية يواجه تحديات كبيرة، ليس فقط من الناحية القانونية، ولكن أيضا من ناحية التطبيق العملي، وذلك بسبب اختلاف الملاءات المالية للمطورين وتباين أحجام الشركات، لأن معظم المطورين يعتمدون على البيع على الخارطة، إضافة إلى تأخر العديد منهم في تسليم مشروعاتهم في المواعيد المحددة.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة "جيتس" للتطوير العقاري، حسن نصر، إن تطبيق العقد المتوازن قد لا يكون مناسبا لمبدأ الاستثمار، خاصة فيما يتعلق بالعملاء وصغار المستثمرين في العقارات.

كما  أنه من الصعب إقناع العميل بتحمل خسائر إضافية مع الشركة في حال ارتفاع الأسعار، حيث سيتوجب عليه تحمل أعباء مالية إضافية وهو ما يتنافى مع مبدأ الربحية من الاستثمار. مشيرا إلى أن صغار المستثمرين قد يتجهون إلى خيارات استثمارية أو ادخارية أخرى، مثل الذهب أو الدولار، التي تحقق لهم مكاسب دون الحاجة للمشاركة في الخسائر.

وأكد نصر أن تعميم تطبيق العقد المتوازن في السوق المصرية قد يؤدي إلى تراجع كبير في حجم الاستثمار العقاري، حيث من المرجح أن يقل إقبال المستثمرين إذا طبق هذا النوع من العقود، موضحا أن 60% من المشترين للعقارات يتطلعون للاستثمار فيها، بينما يهدف 40% فقط إلى السكن لذا، فإن تطبيق العقد المتوازن قد يسبب فقدان نسبة كبيرة من السوق التي تعتمد على الاستثمار .

ـ  فعالية محدودة لقانون حماية المستهلك العقاري :

ـ إنشاء جهاز لحماية المستهلك العقاري ..

يقول إبراهيم السجيني، رئيس جهاز حماية المستهلك " الجهاز لا يملك دورا قويا في حماية العملاء في القطاع العقاري، حيث يعتبر العقار ليس منتجا تقليديا، بل يخضع لرقابة هيئة . المجتمعات العمرانية، موضحا أن الشكاوى التي يتلقاها الجهاز تحول مباشرة إلى الهيئة، حيث إن قانون حماية المستهلك المصري رقم 181 لسنة 2018 لا يغطي المنتجات العقارية.

واقترح محمد خضير إنشاء جهاز لحماية المستهلك العقاري، موضحا أن أهم القضايا والنزاعات العقارية التي يرفعها العملاء أو المستثمرون ضد المطورين تشمل :

ـ  زيادة مصاريف الصيانة عن المتفق عليه .

ـ  التأخير في تسليم الوحدات السكنية أو التجارية في المواعيد المحددة .

ـ  التغير في المواصفات الخاصة بالوحدة عند تسليمها، مما يؤدي إلى عدم تطابق المنتج النهائي مع المواصفات أو التصميمات المتفق عليها في العقد.

ـ كما تشمل النزاعات سوء جودة المنتج النهائي، بما في ذلك عيوب في البناء أو التشطيبات.

ـ  إضافة إلى الخلافات المالية مثل عدم الالتزام بالأسعار أو الشروط المالية الأخرى المحددة في العقد.

ـ مدى فعالية تطبيق القانون  :

اقترح خضير أنه من الممكن وضع نموذجا استرشاديا موحدا يتضمن بنودا إيجابية تضمن حقوق جميع الأطراف دون أن يكون ذلك لصالح طرف على حساب الآخر، مع الحفاظ على حرية المستثمر في اختيار الصيغة الأنسب لاستثماره في السوق.

وأوضح أنه لضمان الحد من النزاعات، يمكن أن تتضمن القواعد الاسترشادية...

1 ـ  بنودا واضحة وصياغة دقيقة للعقود .

2 ـ  توضيح الشروط والبنود الإلزامية في حالة حدوث خلاف .

3 ـ  أهمية توفير مواد توضيحية، مثل فيديوهات تعريفية، تساعد العملاء على فهم أهم شروط العقد، لتجنب الوقوع في مشكلات قانونية نتيجة عدم الإلمام بالتفاصيل.

ـ اقتراحات الواجب العمل بها :

اقترح خضير أن  تتولى الجهات العقارية الحكومية، مثل هيئة المجتمعات العمرانية أو أي جهة حكومية مسؤولة عن التطوير العقاري

1 ـ تشكيل وحدة قانونية لحماية صغار المستثمرين .

2 ـ  إمكانية تعاقد هذه الجهات مع مكاتب محاماة للدفاع عن حقوق هؤلاء المستثمرين، مما يعد دعما غير مباشر دون المساس بحرية المستثمرين أو الشركات.

 3 ـ  تشكيل لجنة فض المنازعات العقارية لصالح صغار المستثمرين، على أن تكون قراراتها ملزمة إلى حد ما وبأتعاب معقولة، وفي حال عدم رضا الأطراف عن القرار، يمكنهم اللجوء إلى القضاء.

ـ ضمان حقوق العميل  بالقضاء :

وأكد خضير أن نسبة العملاء الذين يلجأون إلى المحاكم أو المكاتب القانونية للنزاع حول العقود العقارية تظل ضئيلة، نظرًا لقدرة الشركات على التعامل مع مثل هذه الحالات بفضل وحداتها القانونية القوية والاستشاريين القانونيين المتخصصين على عكس العميل الذي يمل الخوض في الإجراءات وطول مدتها.

وقال إنه في حال تأخر تسليم الوحدة لمدة أطول بكثير من المتفق عليها، يجب على العميل اللجوء إلى هيئة المجتمعات العمرانية، بصفتها الجهة المسؤولة عن بيع الأرض للمطور، لاتخاذ الإجراءات اللازمة ضد المطور وضمان حقوق العميل .

ـ نمو مبيعات العقار 300% في النصف الأول من 2024

ـ  انتعاشة مرتقبة للقطاع بدعم استقرار العملة وتوافر الدولار :

 أداء القطاع العقاري خلال النصف الأول من 2024  كان جيدا مقارنة بالفترة المماثلة من العام  2023 .

كما ان  مبيعات القطاع ارتفعت بنسبة 300% خلال الأشهر الستة الأولى من 2024 مقارنة بالفترة المناظرة من عام 2023 ، بسبب رغبة المستثمرين في التحوط ضد انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار.  هذا ما قاله فتح الله فوزي نائب رئيس مجلس الإدارة ورئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين

موضحا أن القطاع العقاري حقق مبيعات بقيمة 600 مليار جنيه خلال النصف الأول من العام الجاري مقابل 200 مليار جنيه في الفترة المماثلة من 2023.

ـ أرباح الشركات العقارية تأثرت بسبب تغير سعر الصرف وتأخر غالبية الشركات في التنفيذ :

كما أشار نائب رئيس مجلس الإدارة ورئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إلى أن أرباح الشركات العقارية انخفضت خلال نفس الفترة بسبب تغير سعر الصرف وتأخر غالبية الشركات في التنفيذ حتى تجميع 30% أو 40% من قيمة الوحدة، ما أدى إلى ارتفاع التكاليف في البيع التعاقدي. وأوضح فوزي أن مكاسب الشركات لا ترتبط بالمبيعات، ولكن يتم احتسابها بناء على تكاليف إنتاج وحجم التسليم لكل شركة.  كما إن بعض الشركات العقارية يمكنها التحوط من انخفاض قيمة العملة من خلال مخزون الأراضي الكبير الذي تمتلكه ويمكنها تعويض فرق العملة من خلاله، لافتا إلى أن هناك بعض العوامل تختلف من شركة إلى أخرى .

وتوقع نمو مبيعات القطاع خلال النصف الثاني من العام   2024  بنسب أكبر من الفترة نفسها من 2023، بدعم من مبيعات الشركات في المناطق الساحلية خلال الربع الثالث من 2024، وتوفير العملات الأجنبية وحالة الاستقرار التي يشهدها سعر الصرف وقتها . ويرى نائب رئيس مجلس الإدارة، أن ظهور فرص الاندماج والاستحواذ داخل القطاع العقاري قليلة خلال النصف الثاني من عام 2024 .

ـ صفقة رأس الحكمة روجت للسوق المصرية عالميا :

وأكد فوزي، أن توفير الدولار واستقرار سعر العملة يدعمان بقوة جذب استثمارات أجنبية جديدة للقطاع، كما أن صفقة رأس الحكمة روجت لسوق العقارات المصرية على الصعيد العالمي . ورجح فتح الله ارتفاع مبيعات العقارات بنهاية 2024 مقارنة بعام 2023، بدعم من استقرار سعر العملة وتدبير الدولار لتوفير مستلزمات الإنتاج وزيادة الوحدات المعروضة.

أخبار مرتبطة

منذ 8 ساعاتانسحاب واشنطن من اتفاقية باريس للمناخ ينذر بتحول زلزالي في السياسة المناخية21 يناير 2025 2:43 مبعد ساعات من تنصيبه.. ترامب يوقع سلسلة من الأوامر التنفيذية والتوجيهات21 يناير 2025 12:37 متعديلات وتحديثات جديدة لتعزيز وتفعيل دور صناديق التقاعد20 يناير 2025 1:05 مدافوس 2025.. التعاون من أجل العصر الذكي" في ظل عالم مجزأ وجمود اقتصادي شامل19 يناير 2025 3:12 ممفاجآت بيتكوين في 2025.. تقلبات وتغيرات العملة المشفرة تقودها لصعود غير متوقع15 يناير 2025 3:57 مفترة حكم جو بايدن على الميزان الداخلي والدولي12 يناير 2025 3:07 متمديد الأفق الزمني لمعدلات التضخم المستهدفة قرار واقعي يعكس رؤية المركزي8 يناير 2025 3:45 مبصمة "إيلون ماسك" في عهد ترامب بين الرفض والقبول الدولي6 يناير 2025 3:33 موزير المالية ولقاءات حوارية حول برنامج الطروحات الحكومية والإعفاءات الضريبية والديون وزيادة الأجور5 يناير 2025 1:15 مالحصاد السنوي حول تطورات الشراكات مع بنوك التنمية والشركاء الثنائيين خلال 2024