أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

تتجه لجنة الإسكان بمجلس النواب المصري إلى فتح ملف تنظيم السوق العقاري عبر تعديلات تشريعية مرتقبة، تستهدف ضبط العلاقة بين المطورين العقاريين والمشترين، ووضع إطار أكثر وضوحا للتعامل مع النزاعات. يأتي ذلك في ظل شكاوى متزايدة من بنود تعاقدية مثيرة للجدل وتأخر تسليم بعض المشروعات.

وكشف وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب المصري، النائب مختار همام، عن تحركات داخل اللجنة لإعداد إطار تشريعي جديد ينظم السوق العقاري، مؤكدا أن اللجنة عقدت عدة اجتماعات لمناقشة هذا الملف، كان آخرها بحضور وزيرة الإسكان، حيث جرى الاستماع إلى رؤية الحكومة بشأن تنظيم العلاقة بين المطورين العقاريين والعملاء.

وتأتي هذه التحركات في وقت يشهد فيه القطاع العقاري مطالبات متصاعدة بوجود قواعد أكثر صرامة تحكم عمليات البيع والتسليم والإدارة، خاصة مع اتساع حجم السوق، وتعدد أنماط المشروعات السكنية والساحلية، وظهور خلافات بين بعض الشركات والعملاء بشأن مواعيد التسليم، وغرامات التأخير، وشروط التشطيب، وإدارة المجتمعات السكنية المغلقة.

ـ مشروع قانون اتحاد للمطورين العقاريين  :

وأوضح همام في صريح خاص أن الاتجاه داخل اللجنة يقوم على إعداد مشروع قانون من مادة واحدة لإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، تكون مهمته، بالتعاون مع وزارة الإسكان، إعداد تصور متكامل لقانون ينظم نشاط التطوير العقاري في مصر.

ويهدف المقترح إلى أن يخرج التشريع من داخل المنظومة نفسها، بحيث يجمع بين خبرة العاملين في القطاع والرقابة الحكومية، مع وضع قواعد تحدد التزامات المطور العقاري، وحقوق المشتري، وآليات التعامل مع المخالفات أو النزاعات التي قد تنشأ أثناء تنفيذ المشروعات أو بعدها.

ويرى مراقبون أن إنشاء اتحاد للمطورين قد يمثل خطوة مهمة نحو تصنيف الشركات العاملة في السوق بحسب الملاءة المالية والخبرة الفنية وسابقة الأعمال، بما يقلل دخول كيانات غير مؤهلة إلى مشروعات تفوق قدراتها، وهو ما ينعكس لاحقا على مواعيد التسليم وجودة التنفيذ وحقوق العملاء.

ـ جهة تنظيمية للسوق :

وخلال المناقشات، طرحت مطالب بإنشاء جهة تنظيمية متخصصة تتولى الرقابة والتفتيش والفصل في النزاعات بين المطورين العقاريين والمشترين، على غرار الأجهزة التنظيمية القائمة في قطاعات أخرى، مع مقترحات بأن تكون هذه الجهة تابعة لهيئة المجتمعات العمرانية أو تحت مظلة حكومية مماثلة.

وقال نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، المهندس فتح الله فوزي، إن السوق العقاري في مصر يحتاج إلى مزيد من التنظيم، خاصة بعد التحديات التي واجهها القطاع خلال السنوات الأخيرة نتيجة تراجع قيمة الجنيه وارتفاع تكاليف الإنشاء، وهو ما تسبب في تعثر بعض الشركات أو تأخر تسليم عدد من المشروعات.

مضيفا  أن أبرز المقترحات المطروحة تشمل إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين يتولى تصنيف الشركات إلى فئات، على غرار اتحاد المقاولين، بما يمنع تنفيذ مشروعات كبرى من جانب شركات لا تمتلك القدرة الفنية أو المالية الكافية.

كما دعا إلى إنشاء هيئة لتنظيم السوق، تكون مهمتها ضبط العلاقة بين المطور العقاري والمشتري والوسيط العقاري والدولة والجهات صاحبة الولاية على الأراضي، بما يمنح القطاع إطارا مؤسسيا أكثر انضباطًا وشفافية.

ـ عقود تحتاج إلى مراجعة :

واحدة من أبرز النقاط التي فجرت الجدل داخل السوق تتعلق ببنود العقود بين المطورين والمشترين، إذ أكد وكيل لجنة الإسكان رفضه لبعض الشروط التي تمنح الشركات صلاحيات واسعة على حساب العملاء.

وأشار همام إلى وجود عقود تتضمن بنودا تلزم المشتري، بعد استلام الوحدة وسداد كامل قيمتها، بالانتهاء من التشطيب خلال فترة محددة، قد تصل إلى 6 أشهر، مع منح المطور الحق في سحب الوحدة حال عدم الالتزام، واصفا هذه البنود بأنها "غير منطقية" وتحتاج إلى مراجعة تشريعية. وأوضح أن جزءا من الأزمة يرجع أيضا إلى عدم قراءة بعض المشترين لبنود العقود قبل التوقيع، داعيا المواطنين إلى مراجعة جميع التفاصيل بدقة، خاصة البنود المتعلقة بالتأخير، والغرامات، والتشطيب، والصيانة، وإدارة المشروع، وحقوق الانتفاع بالمرافق والخدمات.

ـ البيع قبل التنفيذ :

ومن بين الملفات التي ينتظر أن تشملها التعديلات التشريعية المرتقبة، وضع ضوابط لبدء البيع داخل المشروعات العقارية، بحيث لا يكون التسويق سابقا على التنفيذ بصورة مطلقة، أو دون ضمانات كافية لحماية أموال المشترين.

وأكد النائب مختار همام أن إلزام المطور بتنفيذ نسبة محددة من المشروع قبل البدء في البيع سيكون ضمن الأساسيات المطروحة في التشريعات الجديدة، بما يضمن جدية الشركات، ويحد من مخاطر بيع مشروعات لا تزال في مراحل مبكرة للغاية أو لم تتوافر لها القدرة التمويلية الكاملة. وقد يسهم هذا التوجه في إعادة التوازن إلى السوق، عبر ربط البيع بمعدلات تنفيذ فعلية على الأرض، ووضع التزامات واضحة بشأن الجداول الزمنية للتسليم، وآليات التعويض في حالات التأخير غير المبرر.

ـ إدارة الكومباوندات والشواطئ الخاصة :

وامتدت المناقشات إلى إدارة المشروعات السكنية المغلقة، حيث أكد المهندس فتح الله فوزي أن شركة الإدارة لا تملك اتخاذ قرارات منفردة تمنع دخول الملاك أو تنظم استخدام المشروع بمعزل عن أصحاب الوحدات، موضحًا أن السلطة في هذا الملف تعود إلى جمعية الملاك أو اتحاد الشاغلين، باعتباره الجهة التي تختار شركة الإدارة وتحدد اختصاصاتها.

كما تطرق الحوار إلى ملف الشواطئ الخاصة داخل المشروعات الساحلية، إذ أوضح فوزي أن تخصيص الشواطئ يخضع للقوانين والضوابط التي تضعها جهات الولاية، وأن بعض الشواطئ قد تخصص بالفعل لجهات معينة وفق تصاريح صادرة من الدولة، ما يستدعي وضوحًا أكبر في العقود والإعلانات التسويقية حتى لا يختلط الحق القانوني بالوعود التجارية.

ـ لا توجد فقاعة عقارية في مصر والسوق تحتاج مليون وحدة سنويا على مدار 30 عاما مقبلة :

ـ تركيز مشاريعنا خلال العقد المقبل سينصب على السوق السعودية :

قال هشام طلعت مصطفى الرئيس التنفيذي لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، إن تخصص المجموعة الأساسي هو إنشاء المدن المتكاملة ذات الطبيعة الخاصة غير التقليدية في مصر والسعودية.

وأضاف مصطفى في مقابلة مع برنامج "الدرجة الأولى" أن المجموعة حققت أيضا تطورا كبيرا في فكرة المنتج السياحي ومجال الفندقة، موضحا أنه كل عامين أو ثلاثة تعمل على إنتاج مشروع جديد أكثر حداثة يتلاءم مع التطور العالمي.

وذكر أن المجموعة في مراحل متقدمة للإعلان عن مشروعات ضخمة متكاملة في السعودية تتضمن كافة أنماط الحياة سواء الجوانب السكنية أو الترفيهية أو الفندقية. وفضل مصطفى عدم الإفصاح عن حجم الاستثمارات لحين توقيعها رسميا، رغبة منه في التحفظ في الإفصاح نظرا لكون المجموعة مدرجة في البورصة المصرية.

وأكد أن تركيز المجموعة في السنوات العشر المقبلة سينصب على السوق السعودية، مضيفا أن الطلب على السوق العقارية في السعودية خلال الثلاثين عاما المقبلة سيكون كبيرا، خاصة مع التعديلات التشريعية التي أقرتها المملكة مؤخرا بالسماح بتملك الأجانب.

وكشف مصطفى أن وزارة الإسكان السعودية قدمت الكثير من الدعم، موضحا: "نجحنا في تطبيق منظومة المجتمع المفتوح في مشروع بنان العقاري ولاقت وحداته إقبالا كبيرا في السوق السعودية وحققت أرقاما كبيرة في المبيعات" .

وحول السوق المصرية، ذكر مصطفى أن "مصطلح الفقاعة العقارية في مصر غير علمي.. ومن يردده لا يعرف حقيقة الطلب في السوق المصرية"، مؤكدا أن الطلب على السكن حقيقي ومستدام، في ظل احتياج السوق إلى ما بين 900 ألف ومليون وحدة سكنية سنويا خلال الثلاثين عاما المقبلة، مدفوعا بالتركيبة الديموغرافية.

وقال إن الطلب العقاري يحتاج لتلبيته من خلال البحث عن حلول تمويلية طويلة الأجل، تناسب القوى الشرائية للمواطنين في مصر، مشيرا إلى أن تكلفة إنشاء الوحدات لتلبية الطلب من متوسطي الدخل باتت أكبر من قدرة تحمل القطاع الخاص، في ظل الحاجة لتقديم خطط دفع طويلة الأقساط.

وأشار مصطفى إلى أن التمويل العقاري طويل الأجل بأسعار فائدة منخفضة يجب أن يكون أولوية عند الحكومة المصرية لأنه سيوفر عوائد مالية أفضل والعالم الغربي سبقنا إليه منذ الحرب العالمية الثانية.

وتابع مصطفى: "وصلنا إلى العالمية في مجال التطوير العقاري وتمكنا من تحقيق نمط حياة مختلف في الرحاب و"مدينتي" وجميع مشاريعنا حيث التلوث أقل وسهولة المرور في الشوارع وتقديم أرقى الخدمات".

وكشف أن "طلعت مصطفى نجحت في خلق مجتمعات جاذبة.. ومشاريعنا أصبحت (براند) واكتسبت الثقة والناس يهرعون لحجز وحداتنا العقارية قبل الإعلان عنها.. واليوم يعيش في مدينتي وحدها 800 ألف نسمة يمتلكون 150 ألف سيارة".

وقال: "نجحنا في إنشاء مجتمع فعال يضم كيانات تسهم في عملية التشغيل وتوفير الوظائف مثل الفنادق والأندية وتجارة التجزئة والخدمات الصحية والتعليمية إضافة إلى المكاتب والشركات الخاصة" .

ـ وزارة الكهرباء تحسم الجدل بشأن تحويل العدادات الكودية إلى عدادات قانونية في المباني القديمة.

حسمت وزارة الكهرباء والطاقة المتجددة في مصر الجدل المثار حول تحويل العدادات الكودية إلى عدادات قانونية في العقارات السكنية القديمة، مؤكدة أن قِدم تاريخ إنشاء العقار لا يعني التحويل التلقائي أو الجماعي للعدادات.

وقال مصدر مسؤول بوزارة الكهرباء والطاقة المتجددة إن ما يتردد بشأن تحويل العدادات الكودية إلى عدادات قانونية لمجرد أن العقار تم بناؤه قبل عام 2008 غير صحيح، موضحا أن كل طلب يخضع للفحص الفني والقانوني وفق المستندات المقدمة من صاحب الشأن. ويأتي هذا التوضيح مع تزايد تساؤلات المواطنين بشأن موقف العدادات الكودية، خاصة في المباني القديمة والعقارات التي دخلت ضمن مسار التصالح على مخالفات البناء، في ظل رغبة عدد كبير من أصحاب الوحدات في التحول إلى العدادات القانونية والاستفادة من نظام شرائح الكهرباء بدلًا من سعر المحاسبة الموحد.

ـ احتمالية ان تتحول العدادات الكودية إلى قانونية تلقائيا :

أكد المصدر لمصادر اعلامية عربية أن تحويل العداد الكودي إلى عداد قانوني لا يتم بصورة تلقائية أو جماعية، سواء كان العقار قديما أو حديثًا، مشددا على أن شركات توزيع الكهرباء تراجع كل طلب بشكل منفصل قبل اتخاذ قرار التعاقد على العداد القانوني.

وأوضح أن سنة بناء العقار لا تكفي وحدها لإتمام التحويل، إذ يجب تقديم المستندات التي تثبت جدية تقنين الوضع القانوني للعقار، وسلامة الموقف الإنشائي والإداري، وفق الضوابط المعتمدة من الجهات المختصة. وأشار المصدر إلى أن شركات التوزيع على مستوى الجمهورية ملتزمة بفحص كل ملف على حدى، للتأكد من عدم وجود مخالفات تمنع إتمام التعاقد، وضمان عدم استخدام العدادات القانونية كوسيلة لتجاوز إجراءات التصالح أو تقنين المباني المخالفة.

ـ الفرق بين العداد الكودي والعداد القانوني :

يعد العداد الكودي وسيلة مؤقتة لمحاسبة استهلاك الكهرباء في بعض الوحدات والمباني التي لم تستكمل إجراءات التقنين، بينما يرتبط العداد القانوني بتعاقد رسمي مع شركة توزيع الكهرباء باسم صاحب الوحدة أو المنتفع، بعد استيفاء المستندات المطلوبة.

وبحسب المصدر، فإن العداد الكودي يحاسب حاليا بسعر تكلفة موحد يبلغ 2.74 جنيه لكل كيلووات/ساعة، دون تطبيق نظام شرائح الاستهلاك المعمول به للعدادات القانونية. ويعد هذا الفارق أحد أهم أسباب إقبال المواطنين على استكمال إجراءات تحويل العداد الكودي إلى قانوني، إذ يسمح العداد القانوني بالمحاسبة وفق شرائح الاستهلاك المعتمدة، بما قد يخفف قيمة الفاتورة الشهرية لبعض المستهلكين، بحسب حجم الاستهلاك.

 ـ شروط تحويل العداد الكودي إلى قانوني :

شدد مصدر وزارة الكهرباء على أن تحويل العداد الكودي إلى نظام المحاسبة القانونية وفق الشرائح لا يتم إلا بعد تقديم المستندات الدالة على سلامة الموقف القانوني للعقار أو الوحدة. وتشمل الإجراءات الحالية تقديم ما يثبت جدية التصالح أو قبول التصالح، وفق النماذج المعتمدة من الجهات الإدارية، وفي مقدمتها نموذج 8 المستحدث أو نموذج 10 النهائي الصادر وفق قانون التصالح القديم.

وأوضح المصدر أن هذه النماذج تعد دليلا على جدية السير في إجراءات التصالح، بما يسمح لشركات توزيع الكهرباء ببدء فحص الطلب واتخاذ الإجراءات اللازمة لتحويل العداد الكودي إلى عداد قانوني، حال استيفاء باقي الشروط.

 ـ إلغاء خطاب اللامانع :

أكد المصدر أن التعليمات الأخيرة الموجهة إلى شركات توزيع الكهرباء تضمنت تيسيرات مهمة للمواطنين، أبرزها إلغاء شرط تقديم خطاب اللامانع من الجهات المحلية، والاكتفاء بالمستندات المعتمدة الدالة على موقف التصالح. وأشار إلى أن هذه التيسيرات تستهدف تسريع الإجراءات وتقليل الأعباء الإدارية على المواطنين، دون الإخلال بالضوابط القانونية المنظمة لتحويل العدادات.

وتشمل التيسيرات قبول نموذج 8 أو نموذج 10 كدليل على جدية طلب التصالح، بما يتيح بدء إجراءات التحويل إلى عداد قانوني بعد مراجعة الطلب من شركة التوزيع المختصة.

 ـ الكهرباء: لسنا جهة تشريع :

أكد مصدر وزارة الكهرباء أن الوزارة جهة تنفيذية تلتزم بتطبيق القوانين والقرارات الصادرة عن الدولة، وليست الجهة المختصة بوضع قواعد التصالح أو تحديد أوضاع المباني المخالفة. وأضاف أن أي قرار يتعلق بالتحويل التلقائي لفئات معينة من العقارات، أو تعديل ضوابط الفحص، يتطلب صدور توجيهات رسمية من مجلس الوزراء، بالتنسيق مع وزارة التنمية المحلية، باعتبارها الجهة المختصة بملف التصالح في مخالفات البناء.

وشدد المصدر على أن شركات الكهرباء لا تملك تجاوز المستندات المطلوبة أو استثناء عقارات بعينها من الفحص، لأن الهدف الأساسي هو تقنين أوضاع الاستهلاك ومنع سرقة التيار الكهربائي تحت أي مسمى.

ـ ما هو كود 398؟ :

وكشفت مصادر مطلعة عن آلية جديدة للتعامل مع طلبات كود 398 الخاصة بإصدار نماذج مطابقة المرافق للمواطنين الحاصلين على نماذج التصالح 7 و8 و10، تمهيدا لاستكمال إجراءات تحويل العدادات الكودية إلى عدادات قانونية دائمة.

وبحسب المصادر، فإن كود 398 يتيح للحاصلين على نماذج التصالح استخراج خطابات رسمية موجهة إلى شركات الكهرباء والمياه والغاز، بما يسمح باستبدال العدادات الكودية بعدادات قانونية وإنهاء إجراءات توصيل المرافق بصورة رسمية. وأوضحت المصادر أن المواطن سيتمكن من طباعة نموذج المطابقة بعد سداد الرسوم المقررة داخل المركز التكنولوجي، دون إجراءات إضافية، تمهيدا لاستكمال التحويل لدى شركة الكهرباء المختصة.

 ـ رسوم جديدة لاستخراج نموذج المطابقة :

قالت المصادر إن تأخر إصدار نماذج المطابقة منذ فتح باب التقديم على الخدمة في 10 يونيو 2026، يرجع إلى الاتفاق على تحصيل رسم جديد بقيمة 500 جنيه عن كل طلب، بدلًا من رسوم التقديم السابقة التي كانت تبلغ 12 جنيها فقط.

وأضافت أن تحصيل الرسوم الجديدة يبدأ داخل المراكز التكنولوجية، مع إرسال رسائل نصية للمواطنين الذين تقدموا بطلبات عبر كود 398 لإخطارهم بموعد التوجه لاستكمال الإجراءات.

وأشارت إلى أن المواطنين الذين سبق لهم التقدم بطلبات مطابقة المرافق وسددوا الرسوم السابقة، البالغة 2000 جنيه، جار استخراج نماذج المرافق المؤمنة الخاصة بهم تمهيدا لتسليمها.

ـ  المستندات المطلوبة لتحويل العداد الكودي :

تتضمن المستندات المطلوبة لتحويل العداد الكودي إلى قانوني، وفق الإجراءات المتداولة لدى شركات التوزيع والجهات الإدارية المختصة، تقديم ما يثبت قبول أو جدية التصالح، مثل نموذج 7 أو نموذج 8 أو نموذج 10، بحسب حالة كل ملف.

كما تشمل المستندات صورة بطاقة الرقم القومي، ومستندا يثبت حيازة الوحدة أو ملكيتها، وإيصال شحن حديث للعداد الكودي أو آخر إيصال ممارسة، إلى جانب أي مستندات أخرى تطلبها شركة التوزيع المختصة بعد فحص الملف. وأكدت المصادر أن قبول المستندات لا يعني إتمام التحويل بشكل تلقائي، إذ تظل الموافقة النهائية مرتبطة بمراجعة شركة الكهرباء والجهات المعنية للموقف القانوني للعقار أو الوحدة.

ـ  لماذا يسعى المواطنون للتحويل إلى عداد قانوني :

يرتبط إقبال المواطنين على تحويل العدادات الكودية إلى قانونية بعدة أسباب، أبرزها الانتقال من سعر المحاسبة الموحد للعداد الكودي إلى نظام الشرائح المعتمد للعدادات القانونية. كما يمنح العداد القانوني صاحب الوحدة وضعا أكثر استقرارا في التعامل مع شركة توزيع الكهرباء، ويسهم في إنهاء النزاعات المتعلقة بالاستهلاك، ويقلل مخاطر التعرض لإجراءات قانونية حال عدم تقنين الوضع.

وتسعى الحكومة من خلال هذه الإجراءات إلى تقنين أوضاع المباني والوحدات المخالفة، وتحسين منظومة تحصيل مستحقات الكهرباء، مع الحد من سرقات التيار وتحويل الاستهلاك غير الرسمي إلى تعاقدات قانونية واضحة.

ـ رسالة الكهرباء للمواطنين :

دعت مصادر الكهرباء المواطنين إلى عدم الانسياق وراء الشائعات المتداولة عبر مواقع التواصل الاجتماعي بشأن التحويل التلقائي للعدادات الكودية، أو وجود قرارات استثنائية للعقارات التي تم بناؤها قبل عام 2008.

وأكدت أن الطريق الصحيح لتحويل العداد الكودي إلى قانوني يبدأ من استكمال أوراق التصالح لدى الجهة الإدارية المختصة، ثم التقدم بالمستندات المطلوبة إلى شركة توزيع الكهرباء التابعة للمنطقة، وانتظار الفحص الفني والقانوني للطلب. وشددت المصادر على أن التيسيرات الحالية تستهدف تسريع الإجراءات وخدمة المواطنين الجادين في تقنين أوضاعهم، لكنها لا تعني تجاوز الضوابط القانونية أو منح موافقات جماعية دون فحص.