أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي  

شهدت أسعار الفائدة البنكية في مصر ارتفاعا ملحوظا، حيث قفزت إلى 30% بعد قرار البنك المركزي  في مارس 2024، بتحرير سعر الصرف وزيادة الفائدة 6% دفعة واحدة.

هذا الارتفاع غير المسبوق لم يؤثر فقط على تكاليف الاقتراض، بل انعكس أيضا على سوق العقارات بشكل عام، واضطر المطورون إلى اتخاذ عدة تدابير، منها تمديد فترة سداد الأقساط لتصل إلى 7 أو 10 سنوات، بهدف تخفيف الأعباء المالية عن المشترين. لكن زيادة آجال السداد لم تكن بدون كلفة؛ إذ أصبحت الأقساط الجديدة محملة بتكاليف الفائدة المرتفعة، ما أدى إلى زيادة الضغوط المالية على المشترين الذين يبحثون عن وحدات سكنية.

ومع تصاعد أسعار هذه  الوحدات، تتزايد المخاوف من أن يؤدي هذا الوضع إلى إضعاف القدرة الشرائية للعملاء، مما يعقد معادلة العرض والطلب في السوق العقارية.

ـ التحدي  للقطاع العقاري المصري :

 قال الملياردير المصري نجيب ساويرس، ورئيس مجلس إدارة شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت، إن ارتفاع سعر الفائدة على القروض، يمثل أكبر تحد في القطاع العقاري المصري، وهذا المعدل المرتفع يضع عبئا ثقيلا على المطورين، الذين يضطرون لتحميل تكلفة الفائدة على الأقساط المؤجلة للعملاء .

وأضاف ساويرس، في تصريحات له بمؤتمر صحافي عقد آخر سبتمبر 2024  ، أن هذا أدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، حيث يمكن أن تصل أسعار الشاليهات أو الشقق ذات الغرفة أو الغرفتين إلى 5 أو 10 ملايين جنيه، بعدما كانت تتراوح بين مليون ومليونين جنيه، مشيرا إلى أن المطورين يتخذون خطوات غير صحيحة بتحولهم إلى بنوك أو ممولين للعملاء، حيث يمتد فترة السداد إلى 6 أو 10 سنوات.

واتفق مع الرأي السابق الرئيس التنفيذي لشركة "أبو سومة للتنمية السياحية" إبراهيم المسيري، في أن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية يعزى إلى إضافة الفائدة المركبة بنسبة 30% على فترات سداد تتراوح بين 5 و7 سنوات. موضحا أن هذا الأمر يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات بما يصل إلى 40%، وهو ما ينعكس في النهاية على العميل الذي يتحمل هذه التكاليف.

ـ فوائد متغيرة :

ومن جانبه، قال نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبيرتيز، أحمد عبدالله، إن تحديد أسعار الفائدة على الأقساط تختلف من شركة لأخرى، لأن الملاءة المالية للشركات لا تعتمد كليا على التمويل البنكي، بينما يأتي الجزء الآخر من حصيلة أقساط العملاء وإيرادات إضافية. كما أنه من غير الممكن تحميل نسبة الفائدة بالكامل على الأقساط على المدى الطويل، وأسعار الفائدة على أقساط العملاء هي فائدة متغيرة غير ثابتة أي قابلة للتغيير أو التعديل بناء على عوامل اقتصادية مختلفة، مثل التضخم أو السياسات النقدية التي يتخذها البنك المركزي.وليس كل مطور يضطر إلى تحميل الزيادة الحالية البالغة 30% في الفائدة، حيث يحدد كل مطور رؤيته الخاصة وتقديره لمستقبل أسعار الفائدة".

ولفت عبدالله إلى أن المطورين يعدون توقعات لمعدل الفائدة المحتمل، حيث تتغير المؤشرات كل عشر سنوات ويقوم المطورون بقياس معدل الفائدة خلال السنوات العشر التالية، مما يمكنهم من تحديد سعر الفائدة الحالي بشكل تقريبي، وكل شركة تحدد الفوائد على الأقساط بحسب مستوى قروضها مقارنة برأس المال والديون، بالإضافة إلى توقعاتها لأسعار الفائدة في السنوات المقبلة.

ـ توقعات بانخفاض أسعار الفائدة في الربع الأول :

توقع عبدالله أن تنخفض أسعار الفائدة في الربع الأول من العام المقبل0252 ، أو بنهاية العام الجاري 2024 ، مع تحسن الظروف الاقتصادية وتوازن السوق، مما سيتيح للمطورين والمستثمرين الحصول على تمويل بأسعار معقولة تسهم في تنشيط القطاعات المختلفة. كما توقع المسيري أن يشهد مستقبل أسعار الفائدة تراجعا، مما قد يساهم في تحسين ظروف التمويل للشركات العقارية، ويخفف من الضغوط المالية التي تواجهها في ظل التكاليف المرتفعة الحالية.

وقال الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير، محمد الطاهر، إن التغيرات في أسعار الفائدة تؤثر بشكل كبير على خطط التمويل للمطورين والمستثمرين، مما يستدعي منهم التكيف مع هذه الظروف لضمان استمرارية مشاريعهم. وتوقع الطاهر أن تشهد السوق تغييرات إيجابية في المستقبل، ما يسهم في استقرار أسعار الفائدة ويعزز ثقة المستثمرين في القطاع العقاري، مفترضا هذه المعدلات المترفعة لسعر الفائدة ستتراجع مع مرور الوقت إلى مستوياتها الطبيعية.

ـ ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من صعوبة الحصول على التمويل :

أوضح المسيري أن ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من صعوبة الحصول على التمويل اللازم لتطوير المشروعات العقارية، حيث يرفع تكاليف الاقتراض. وذكر أن ارتفاع الفائدة يشكل تحديا كبيرا لأي مطور عقاري يحتاج إلى وسائل تمويلية، مثل توريق الشيكات أو التخصيم، حيث تتسبب هذه التكاليف في خسائر للشركات وتؤثر سلبا على السيولة المالية.

وأضاف أن المطورين قد يتمكنون من تخفيف هذا التأثير من خلال تسريع وتيرة التنفيذ، خاصة في ظل توقعات بارتفاع أسعار الوقود بعد رفع الدعم، مما قد يؤدي إلى زيادة بنسبة تتراوح بين 200 و300% في أسعاره. وأوضح أن الوقود يشكل نحو 70% من تكلفة إنتاج الأسمنت، وبالتالي فإن تسريع التنفيذ قد يكون وسيلة للتكيف مع هذه التحديات إذا توفرت السيولة الكافية للمطورين.

ـ صعوبة تحميل الفوائد في المراكز التجارية :

أوضح نائب رئيس مجلس الإدارة التنفيذي لشركة "مراكز"، التابعة لمجموعة "فواز الحكير" السعودية، أحمد بدراوي، أن المطورين في قطاع المراكز التجارية وتجارة التجزئة يواجهون فيما يتعلق بارتفاع أسعار الفائدة تحديات أكبر مقارنة بالتطوير العقاري السكني. ففي ظل انخفاض قيمة العملة وارتفاع معدلات التضخم، يلجأ المطورون إلى زيادة أسعارهم بنسبة 10% سنويا، بينما يصل معدل التضخم إلى 30%. في الوقت ذاته، يحتاج تجار التجزئة والمستأجرون الرئيسيون إلى الدعم للاستمرار في أعمالهم.

وقال بدراوي، في تصريحات صحافية ، إن المطورين يتمتعون بمرونة أكبر في القطاع السكني ، حيث يمكنهم زيادة الأسعار ومراعاة التضخم بشكل أكثر سلاسة، بالإضافة إلى أنهم يستطيعون التعامل مع هذه التحديات بطرق احترافية، مثل تسريع وتيرة الإنشاءات والاستفادة من فرص التوسع.

ـ  إعادة النظر في معدل الفائدة الحالي :

طالب نجيب ساويرس البنك المركزي بإعادة النظر في معدل الفائدة الحالي، الذي يضر بهذا القطاع الحيوي، مشيرا إلى أنه ليس هناك ما يضمن للمستثمرين تحقيق أرباح إذا كانوا مضطرين لدفع 30% كفوائد بنكية. وأعرب عن أمله في أن يتبع البنك المركزي المصري نهج الاحتياطي الفيدرالي الأميركي في خفض أسعار الفائدة، لافتا إلى أنه إذا خفض الفيدرالي الأمريكي الفائدة بنسبة 0.5%، فإن من الممكن أن يكون هناك خفض بقيمة 1.5% في مصر.

تمنى نجيب ساويرس، أن ينخفض معدل الفائدة إلى 10% أو حتى 5%، مشيرا إلى أن هذه المعدلات المرتفعة تأثيرها سلبي على الاستثمارات والمطورين والشركات بشكل عام، حيث يمكن أن يعيق النمو ويؤدي إلى تقليل الفرص الاستثمارية.

ـ ساويرس يحذر على ضرورة التعامل بحذر من قبل الدولة والمطورين مع احتمالات حدوث  "فقاعة عقارية" في مصر :

كما قال ايضا الملياردير نجيب ساويرس، ورئيس مجلس إدارة شركة أورا ديفلوبرز إيجيبت، بأن شركته قامت بتسليم المرحلة الأولى من مشروع ZED الشيخ زايد دون تحقيق أي أرباح. وأوضح قائلا: "كسبنا زيرو أرباح"، مرجعا ذلك إلى ارتفاع معدلات التضخم وانخفاض سعر الجنيه مقابل الدولار.

وأشار ساويرس خلال مؤتمر صحافي إلى أن زيادة أسعار الفائدة البنكية إلى 30% تشكل عائقا كبيرا أمام تحقيق الأرباح، وتعتبر أيضا أحد الأسباب الرئيسية في ارتفاع أسعار العقارات في مصر، مؤكدا أن هذه الفائدة المرتفعة تؤثر سلبا على قدرة المطورين على تسليم مشروعاتهم في المواعيد المتفق عليها مع العملاء.

 أسعار مواد البناء، خاصة الحديد والأسمنت، شهدت ارتفاعا كبيرا خلال السنوات الأخيرة، مما يزيد من الضغوط على المطورين العقاريين الذين يلتزمون بتسليم الوحدات في مواعيدها، رغم تكبدهم خسائر كبيرة"، بحسب ساويرس. كما دعا البنك المركزي المصري إلى إعادة النظر في معدل الفائدة على القروض، مشيرا إلى أن نسبة 30% لا تشكل عائقا أمام قطاع العقارات فحسب، بل تؤثر على باقي القطاعات الاقتصادية أيضا .

وفيما أعرب ساويرس عن تفاؤله بنمو القطاع العقاري، إلا أنه شدد على ضرورة التعامل بحذر من قبل الدولة والمطورين مع احتمالات حدوث فقاعة عقارية، لتجنب أي أزمة مستقبلية. ونحن في شركتنا نعمل بحرص لتجنب الوقوع في هذا الوضع ونحاول أن نتفادى الوقوع فيها كشركة ولن نخبر المنافسين لنا ماذا تفعل". كما تطرق أيضا إلى أهمية البنية التحتية المتطورة وشبكة الطرق في مصر، التي ساهمت بشكل كبير في تحسين الربط بين شرق وغرب القاهرة.

وكشف ساويرس أنه سيتم وضع حجر الأساس لمشروع رأس الحكمة بالتعاون مع الجانب الإماراتي      مشيرا إلى أن المشروع سيتضمن مارينا عالمية ومطار دولي، وسيكون له تأثير كبير في جذب السياح الأوروبيين، ما سيفيد جميع المطورين العقاريين في المنطقة.

أخبار مرتبطة

منذ 8 ساعاتانسحاب واشنطن من اتفاقية باريس للمناخ ينذر بتحول زلزالي في السياسة المناخية21 يناير 2025 2:43 مبعد ساعات من تنصيبه.. ترامب يوقع سلسلة من الأوامر التنفيذية والتوجيهات21 يناير 2025 12:37 متعديلات وتحديثات جديدة لتعزيز وتفعيل دور صناديق التقاعد20 يناير 2025 1:05 مدافوس 2025.. التعاون من أجل العصر الذكي" في ظل عالم مجزأ وجمود اقتصادي شامل19 يناير 2025 3:12 ممفاجآت بيتكوين في 2025.. تقلبات وتغيرات العملة المشفرة تقودها لصعود غير متوقع15 يناير 2025 3:57 مفترة حكم جو بايدن على الميزان الداخلي والدولي12 يناير 2025 3:07 متمديد الأفق الزمني لمعدلات التضخم المستهدفة قرار واقعي يعكس رؤية المركزي8 يناير 2025 3:45 مبصمة "إيلون ماسك" في عهد ترامب بين الرفض والقبول الدولي6 يناير 2025 3:33 موزير المالية ولقاءات حوارية حول برنامج الطروحات الحكومية والإعفاءات الضريبية والديون وزيادة الأجور5 يناير 2025 1:15 مالحصاد السنوي حول تطورات الشراكات مع بنوك التنمية والشركاء الثنائيين خلال 2024