تحليلات


الفيس بوك
 
كتب فاطيمة طيبى
13 أغسطس 2025 4:14 م
-
التعليقات
مستثمرون عقاريون: تحويل وحدة تنظيم السوق لكيان مستقل على غرار جهاز تنظيم الاتصالات

مستثمرون عقاريون: تحويل وحدة تنظيم السوق لكيان مستقل على غرار جهاز تنظيم الاتصالات

اعداد ـ فاطيمة طيبي

أجمع المستثمرون على أهمية تنظيم طرح الأراضي والاستحواذ عليها، والقضاء على ظاهرة تجار الأراضي، بالإضافة إلى ضرورة ضبط توقيتات السماح للمطور بطرح مشروع ما، وتحديد معايير الطرح.

كما أكد مستثمرون ايضا أن القطاع العقاري في حاجة إلى تنظيم، مشيدين باتجاه وزارة الإسكان إلى تحويل وحدة تنظيم السوق لكيان مستقل، على غرار جهاز تنظيم الاتصالات.

وطالب البعض  بإنشاء اتحاد المطورين العقاريين على غرار اتحاد المقاولين، بحيث يكون جهة مستقلة بذاتها لا تتبع أحدا، تكون مهمته تنظيم السوق ووضع القواعد والمعايير التي تسير عليها كل الشركات، وتصنيف المطورين إلى شركات صغيرة ومتوسطة وكبيرة، والمساهمة في اتخاذ قرارات حكومية تساعد المطورين.

كان المهندس عبد الخالق إبراهيم، مساعد وزير الإسكان للشؤون الفنية، قال إن هيئة المجتمعات العمرانية أنشأت وحدة لتنظيم السوق العقارية، ومن المستهدف تحويلها إلى كيان مستقل مسؤول عن تنظيم العقارات على غرار جهاز تنظيم الاتصالات.      

ـ إنشاء اتحاد المطورين العقاريين أصبح مطلبا عاجلا :

ـ الاتحاد ينظم السوق ويصنف الشركات ويعتمد المسوقين العقاريين ...

 طالب المهندس محمد البستاني رئيس جمعية المطورين العقاريين، ورئيس مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والسياحي، بضرورة إنشاء اتحاد المطورين العقاريين، لتكون مهمته تنظيم السوق ووضع القواعد والمعايير التي تسير عليها كل الشركات.

كما أضاف أن هذا الاتحاد سيكون من ضمن مهامه أيضا تصنيف المطورين إلى شركات صغيرة ومتوسطة وكبيرة، وتنظيم كل ما يتعلق بالسوق العقارية، على غرار اتحاد المقاولين، مؤكدا أن إنشاء هذا الاتحاد سيكون خطوة كبيرة نحو تنظيم السوق.

ـ يختلف عن غرفة التطوير العقاري لأنه كيان مستقل بذاته :

وأوضح أن الاتحاد يختلف عن غرفة التطوير العقاري، لأنه سيكون كيانا مستقلا بذاته ولا يتبع أية جهة أخرى، بينما الغرفة تابعة لاتحاد الصناعات المصرية.

أشار البستاني، إلى أن من ضمن مهام هذا الاتحاد المساهمة في إصدار قرارات مهمة مع الجهات الحكومية تخص الشركات أثناء الأزمات، كما حدث مع اتحاد المقاولين وحصوله على فروق الأسعار لشركات المقاولات عقب تعويم الجنيه نتيجة الخسائر التي تعرضوا لها.

وذكر رئيس مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والسياحي، أن الاتحاد لا تقتصر مهمته على حماية الشركات فقط، بل يحمي العملاء أيضا، لأنه سيعتمد الشركات التي من حقها العمل في السوق المصرية، وبالتالي سيكون لدى العميل ثقة كاملة في هذه الشركات.

وطالب البستاني، بضرورة تنظيم مسألة طرح الأراضي والاستحواذ عليها، وطرح المشروعات من جانب المطورين، ووضع معايير محددة لاعتماد الشركات العقارية، بالإضافة إلى تسجيل واعتماد المسوقين العقاريين لأن بعض المسوقين يقومون بتضليل العملاء لإقناعهم بشراء الوحدات في المشروعات التي يروجون لها.

ـ ضرورة إلغاء قرارات سحب الأراضي والرسوم الإضافية على المطورين :

ـ السوق تحتاج إلى ضوابط ومعايير لمنع سيطرة تجار الأراضي ...

قال المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، إن اتجاه وزارة الإسكان لتحويل وحدة تنظيم السوق إلى كيان مستقل على غرار جهاز تنظيم الاتصالات، خطوة جيدة من حيث المبدأ لأن السوق تحتاج إلى تنظيم بالفعل.

أضاف أهاب، أننا نحتاج إلى نظرة أوسع للسوق العقارية بشكل عام، لأن القطاع العقاري يضم مدخرات نسبة كبيرة من المصريين، وإذا انهارت هذه السوق سوف يتأثر الاقتصاد المصري بالتبعية بشكل كبير، لافتا في هذا الصدد إلى القرارات الأخيرة الصادرة بسحب الأراضي والرسوم الجديدة على المطورين، والتي طالب بإلغائها قبل البدء في أي تنظيم للسوق.

أوضح الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، أن القطاع يقوم بتشغيل نسبة كبيرة من العمالة في مصر سواء بشكل مباشر أو غير مباشر ما بين شركات مقاولات وتوريدات ودعاية وإعلان، وبالتالي هذا القطاع مهم جدا، ولا بد أن تكون جهة تنظيم هذه السوق تابعة لرئاسة الجمهورية وليست وزارة الإسكان، لأن استقرار هذا القطاع مسألة أمن قومي، خاصة أنه أنقذ مصر من أزمتها الاقتصادية العام الماضي 2024  بصفقة رأس الحكمة، ولولا المطورين المصريين ما كانت لتحدث هذه الصفقة.

لفت إلى أن السوق العقارية تحتاج إلى تنظيم في عدد من العناصر، أهمها ضبط مسألة الاستحواذ على الأراضي، لأننا نعاني من ظاهرة تجار الأراضي الذين يشترون الأراضي من هيئة المجتمعات العمرانية ثم يقومون ببيعها للشركات العقارية، أو توقيع عقد مشاركة معها.

وتابع: "هذه الفئة لا علاقة لها بالتطوير العقاري، وكل هدفها من شراء الأرض بيعها فيما بعد للمطورين أو مشاركتهم فيها بالمبيعات والأرباح، ولذلك لا بد من وضع ضوابط ومعايير لبيع الأراضي ووقف هذه الظاهرة، واقتصار بيع الأراضي للمطورين الجادين، أو الأشخاص الأفراد الذين يحددون هدفهم من شراء الأرض منذ البداية وليكن مثلا بناء فيلا أو مبنى ما لغرض معين، لكن إذا تقدم أحد الأشخاص لشراء 100 فدان وهو لا علاقة له بالتطوير العقاري، فلا يجب تخصيص الأرض له" .

طالب أهاب بتطبيق ما يحدث في الخارج عند شراء الأراضي الكبيرة، حيث يتم تسجيل المعلومات الخاصة بالمتقدمين لشراء الأرض بداية من الاسم ونوع الشركة والقوائم المالية خلال آخر 3 سنين، وحجم المشروعات التي تم تنفيذها خلال السنوات الماضية، وبالتالي يصبح هذا الشخص مؤهلًا أو غير مؤهل للحصول على هذه الأرض.

وأوضح أن المسألة الثانية التي تحتاج إلى تنظيم أيضا تتمثل في وضع قيود على الحجم الذي يمكن للمطور بيعه من الأرض، لأن هناك مطورين يبيعون الأرض كلها في مرحلة واحدة، ثم بعد ذلك نجد أنه لم يعد في استطاعتهم تنفيذ المشروع لأسباب متعددة، سواء تضخم أو تعويم أو غيره، فمثلا يمكن النص على تحديد بيع نسبة 25% من المشروع في المرحلة الأولى، وعندما يظهر أن هذا المطور جاد وبدأ في الإنشاءات والهيكل الخرساني الخاص به، يتم السماح له ببيع المرحلة الثانية وهكذا، مع متابعة البرنامج التنفيذي للمشروع.

وطالب أحمد أهاب أيضا بوضع حلول لمسألة تمويل تنفيذ المشروعات لأن المطور أصبح يقوم بدور المطور والمقاول والممول في نفس الوقت، وهذا الأمر يضع أعباء ثقيلة على المطورين قد تؤدي إلى سقوط وخروج المطورين من السوق في مرحلة ما.

 ـ  تطبيق معايير صارمة على الشركات العقارية يحتاج إلى 8 سنوات :

ـ التنفيذ الفوري يؤثر سلبا على 50% من السوق.. لكنه يحفز على الاندماج ...

 قال أحمد يوسف، المدير التنفيذي لشركة كلمة لاستشارات التطوير العقاري، إن وحدة تنظيم السوق العقارية أو الكيان المستقل، خطوة مهمة سبقتنا إليها دول الخليج العربي وتحديدا الإمارات والسعودية، بحيث يكون هناك جهة ثالثة بين المطور والعميل، تضع قواعد معينة للاستثمار العقاري.

أضاف يوسف، أن هذه القواعد تبدأ من كيفية وتوقيت طرح المشروع عند سداد نسبة محددة من ثمن الأرض، وقبلها لا يستطيع المطور الطرح، فضلا عن تحديد فترة إنشاءات المشروع، والفترة الزمنية التي يستطيع المطور بعدها بيع المشروع.

تابع: "كما أنها تدير الحساب الوسيط بين المطور والعميل، وبالتالي عندما يسدد العميل أقساط الوحدة لا تودع الأموال في حساب المطور، بل في حساب الجهة التنظيمية الوسيطة بين الطرفين، والتي تشرف على الحساب لضمان تنفيذ المشروع" .

أوضح المدير التنفيذي لشركة كلمة لاستشارات التطوير العقاري، أن هذه الجهة بمثابة جهاز رقابي إشرافي، وهذا النموذج جيد جدًّا، لكن تطبيقه في مصر يحتاج إلى 8 سنوات على الأقل وبشكل تدريجي، لأن تطبيق هذا النظام سيجعل 50% من شركات التطوير العقاري المصرية تواجه مصيرين، الأول تنفيذ تحالفات كبيرة بين كل 4 أو 5 شركات صغيرة، أو خروج نسبة ليست بالقليلة من هذه الشركات من السوق نهائيًّا.

ولفت إلى أن معظم شركات السوق العقارية صغيرة ومتوسطة، والكبار لا يتعدون 25 أو 30 شركة، وبالتالي تطبيق هذه القواعد الصارمة على كل الشركات المصرية بشكل فوري، سيكون له عواقب سلبية على السوق، ولذلك من الأفضل تطبيقه تدريجيا بشكل يراعي مصالح المطورين ويمنحهم وقتا كافيا لتوفيق أوضاعهم، وهنا سيكون الحل المثالي هو الاندماجات والتحالفات لزيادة رأس المال ومحفظة الأراضي.

وذكر يوسف أن السوق حاليا تحتاج إلى وضع ضوابط للحد من ارتفاع أسعار الأراضي، كما أن مدة الأقساط الخاصة بها أصبحت أقصر من فترات سداد العملاء لقيمة الوحدة، حيث أصبحت تصل إلى 12 سنة، ما يزيد الفجوة التمويلية لدى المطور، وبالتالي يجب ضبط هذه المسألة بتفعيل أكبر للتمويل العقاري، ومراجعة سياسات طرح الأراضي والتسعير واشتراطات الدفع.

وطالب أحمد يوسف بإيجاد نموذج عقد شراء موحد يتم تعميمه على كل المطورين خاص بكل نوع من أنواع الوحدات سواء سكنية أو إدارية أو تجارية، ووضع إطار لتحديد سياسات تحديد نسبة الخدمات في المشروع، سواء خدمات الصيانة أو غيرها، لأنه لا توجد أي سياسات أو معايير لها حاليا. كما ان مطلوب تنظيم مهنة المسوقين العقاريين، وإنشاء معهد مهني في مجال الاستثمار العقاري يمنح شهادة للمسوق العقاري، ومدة الدراسة سنة، ولا يتم السماح بالتسجيل لأي مسوق عقاري فيما بعد إلا بعد الحصول على هذه الشهادة، لأن معظم المسوقين العقاريين حاليا يفتقدون المعلومات الكافية حول القطاع العقاري.

 

 

 



التعليقات