تحليلات

اعداد ـ فاطيمة طيبي

أجمع مستثمرون ومطورون عقاريون على وجود تأثيرات سلبية عديدة على القطاع العقاري، نتيجة القرارات التي تم اتخاذها مؤخرا بسحب قطع الأراضي من بعض الشركات وفرض رسوم على الأراضي وتحسين الطرق.

أشار المستثمرون إلى أن أبرز هذه التأثيرات تتمثل في نقص التدفقات النقدية والسيولة لدى الشركات، مع ارتفاع متوقع في أسعار بيع الوحدات في المشروعات الجديدة، وتوجيه السيولة الحالية إلى سداد الرسوم الجديدة للجهات الحكومية بدلا من زيادة الإنشاءات والتسليمات، ما يعني تأخير التسليمات للعملاء.

وطالب المستثمرون، بعدم تطبيق هذه القرارات بأثر رجعي على المشروعات التي تم تنفيذها والتعاقد عليها بالفعل، والتزام الدولة بالعقود التي أبرمتها مع الشركات، لأن اتخاذ القرارات بشكل مفاجئ يهز الثقة في السياسات الاقتصادية وفي مصر كدولة قادرة على جذب استثمارات أجنبية.

كانت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أصدرت مؤخرا قرارات تتعلق بسحب قطع أراض من بعض الشركات نتيجة وجود أقساط غير مسددة أو مستحقات مالية مجدولة، وصلت إلى 123 شركة.

كما فرضت علاوات لتحسين الطرق على الطريق الصحراوي بقيم متفاوتة حسب بعد الأرض عن الطريق (1500 جنيه، 750 جنيها، و500 جنيه للمتر)، ورسوم تنازل عند اختلاف مالك الأرض عن المطور، وتتراوح هذه الرسوم بين 500 إلى 1000 جنيه، وفقا لموقع الأرض.

وفرضت الهيئة رسوما على المشروعات العقارية والسياحية في الساحل الشمالي التي يتشارك في تنفيذها أكثر من جهة، تتراوح ما بين 500 جنيه للمتر للأراضي الواقعة جنوب الطريق الساحلي، و750 جنيهًا للمتر للأراضي الواقعة شمال الطريق، و1000 جنيه للمتر في الأراضي التي لها واجهة شاطئية.

ـ  صدور القرارات بشكل مفاجئ يسبب ضررا بالغا للقطاع العقاري:

ـ الشركات تحملت تعويم الجنيه ولا يجب فرض أعباء مالية مفاجئة عليها..  

أكد فوزي في تصريحات لوسائل اعلامية محلية  أن فرض الرسوم الإضافية على الشركات رغم تحملها الأزمات الاقتصادية التي مرت بها مصر خلال السنوات الثلاث الماضية من تعويم وتضخم وزيادة تكلفة وغيرها، سيؤثر سلبا عليها ويحملها أعباء مالية إضافية، في الوقت الذي من المفترض أن تقوم بتسليم المشروعات للعملاء، مشيرا إلى أنه طالما أن هناك اتفاقا تلتزم به الشركات، فلا يجب أن تفرض الجهات الحكومية أي رسوم بشكل مفاجئ.

وطالب رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، بألا يتم تطبيق هذه الرسوم بأثر رجعي على المشروعات التي تم تنفيذها واقترب تسليمها أو تم تسليمها بالفعل، بل من الممكن تطبيقها على المشروعات الجديدة.

وفيما يتعلق بالأراضي، أشار فوزي، إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية من حقها أن تطبق شروط التعاقد إذا كانت الشركة العقارية غير ملتزمة بسداد المستحقات المالية الخاصة بالأقساط، كما تفعل الشركات مع العملاء الذي يتأخرون في سداد الأقساط، ثم تقوم الهيئة بمنح المطور مهلة وإنذار بأنه في حالة عدم السداد خلال مدة معينة ولتكن 3 أو 6 أشهر فإن الأرض سيتم سحبها، لكن ليس من حقها باعتبارها جهة ولاية أن تفرض رسوم إضافية جديدة فجأة على المطورين، مؤكدا أن العقد شريعة المتعاقدين.

كما ان هذه الرسوم والأعباء الإضافية سيكون لها تأثيرات عديدة سلبية على الشركات والسوق العقارية، خاصة مع المشروعات القديمة التي يتم تنفيذها واقترب موعد تسليمها للعملاء، بينما يختلف الوضع مع المشروعات الجديدة التي لم يتم بيعها أو التعاقد عليها .

ولفت فتح الله فوزي إلى أن المطورين تحملوا أعباء تعويم الجنيه وارتفاع التكلفة خلال تنفيذ المشروعات التي تم التعاقد عليها مع العملاء، فكيف تقوم الجهات الحكومية بإضافة أعباء مالية عليها الآن رغم تحملها ذلك كله.

ـ نقص السيولة وارتفاع أسعار البيع في المشروعات الجديدة أبرز التأثيرات:

وذكر رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، أن أبرز التأثيرات السلبية على الشركات تتمثل في انخفاض التدفقات النقدية والسيولة لديها في الوقت الذي تعاني بالفعل من ذلك حاليا، بسبب التضخم وارتفاع التكلفة والبيع على أقساط تمتد إلى 10 و12 سنة.

أضاف، أنها ستؤثر على أسعار البيع للعملاء في المشروعات الجديدة، لأن الشركات ستقوم بإضافتها في دراسات الجدوى بالمشروعات الجديدة، مشيرا إلى أن 50% من أسعار الوحدات العقارية التي وصلت إلى 12 و13 مليون جنيه للوحدة، ناتج عن تكلفة أسعار الفائدة المرتفعة مع فترات البيع على مدة طويلة، و25% قيمة الأرض والـ 25% المتبقية عبارة عن الإنشاءات ومواد البناء والمصروفات الإدارية والتسويق والبيع والضرائب، وبالتالي الرسوم الجديدة سيتم إضافتها في دراسات الجدوى للمشروعات المستقبلية.

ـ قرارات سحب الأراضي والرسوم الإضافية ستؤدي لزيادة التكاليف وأسعار الوحدات:

ـ السيولة ستتجه إلى سداد الرسوم الجديدة بدلا من زيادة الإنشاءات والتسليمات ..  

أكدت المهندسة نهلة الإبياري، العضو المنتدب لشركة سياك للتطوير العقاري التابعة لمجموعة سياك القابضة، على أن الدولة لا يجب أن تتراجع عن اتفاقاتها مع المطورين بخصوص العقود الخاصة بالأراضي والمشروعات التي تم التعاقد والحصول عليها.

ـ ضرورة عدم التطبيق على المشروعات بأثر رجعي والالتزام بالعقود مع المطورين:

أضافت الإبياري، إن العقد شريعة المتعاقدين، وإذا كان العقد ينص على التزامات واضحة لكل الأطراف، فلا يجب أن نضيف التزامات جديدة تطبق على عقود قديمة، وبالتالي لا يجب تطبيق قرارات سحب الأراضي والرسوم الإضافية الجديدة على المشروعات القديمة السابق تنفيذيها، والأراضي التي تم الحصول عليها بأثر رجعي لأنها غير قانونية، وإذا كانت الجهات الحكومية تريد تطبيق هذه الرسوم والقرارات فلا بد أن تطبق على العقود الجديدة.

وأوضحت العضو المنتدب لشركة سياك للتطوير العقاري، أنه فيما يخص العقود الجديدة ستتسبب هذه الرسوم والقرارات في زيادة أسعار الوحدات المرتفعة بالفعل حاليًا، وستؤدي إلى مشاكل للمطورين.

وذكرت الإبياري، أن من أبرز هذه المشاكل ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات على الشركات، بالإضافة إلى التأثير السلبي على التدفقات النقدية والسيولة.

كما انه وفي حالة بيع الشركات للمشروعات القديمة فإنها لن تستطيع رفع الأسعار على العملاء الذين تم التعاقد معهم بالفعل، لكن ستضطر إلى زيادتها على العملاء الجدد الذين سيتحملون هذه الفروق.

وأشارت الإبياري، إلى أن من ضمن التأثيرات السلبية للقرارات أيضا، أنه بدلا من توجيه الشركات للسيولة النقدية لديها لتنفيذ المشروعات وتسريع الإنشاءات، سيتم تسديد الرسوم الجديدة للجهات الحكومية، ما يعني تأخير الإنشاءات والتسليمات للعملاء.

ـ مفاجأة المستثمرين برسوم تعجيزية تتعارض مع توجهات جذب الاستثمارات:

ـ تذبذب الثقة في استقرار العقود واشتراطاتها أكبر تأثير سلبي لقرارات سحب الأراضي والرسوم الإضافية ..

 قال المهندس علاء فكري رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، إن قرارات سحب الأراضي من المطورين وزيادة الرسوم بشكل مفاجئ مسألة شائكة ولها أبعاد كثيرة.

أضاف فكري أنه من ناحية الدولة فإنها تحاول زيادة مواردها لتغطية تكاليف البنية التحتية والطرق والمحاور التي تنفذها حاليا، ومن ناحية أخرى يدرس المطورون والمستثمرون التكاليف قبل اتخاذ القرار الاستثماري بدراسات جدوى، لكي يعلموا التكاليف والإيرادات والقيمة التي يمكن أن يتم تحملها وقيمة الرسوم المطلوبة منهم، ومن ثم يتخذون قرارهم بالدخول في مشروع معين أم لا.

وبالتالي إقدام الحكومة على مفاجأة المستثمرين بهذه القرارات يعد سياسة غير مقبولة، وتتعارض مع توجهات القيادة السياسية بتعزيز الاستثمارات المحلية وجذب الاستثمارات الأجنبية بزيادة تدفقاتها سنويًّا، لكن لكي تتحقق هذه التوجهات لا بد أن تتوفر مساحة من الثقة والاستقرار في السياسات وآليات شفافة لفرض رسوم أو ضرائب أو أي أعباء مالية على المستثمر، ولا يصح أن نفاجئ المستثمر بمليارات الجنيهات وليس ملايين، كرسوم إضافية تعجيزية على المستثمرين.

وأكد رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، أن هذا الوضع ليس في صالح الدولة، مشيرا إلى أن من حق المسئول الحكومي أن يفكر في زيادة الموارد المالية الحكومية، لكن يجب قبل اتخاذ القرار معرفة تبعاته وتداعياته السلبية على الاستثمار، لأن هذه القرارات تهز الثقة في السياسات الاقتصادية وفي مصر كدولة قادرة على جذب استثمارات أجنبية.

وأشار فكري، إلى أن هذا الأمر ليس دفاعًا عن المطورين العقاريين فقط، وإنما لأن الاقتصاد المصري يستحق سياسات أكثر نضجا واستقرارا، تبني على المجهود الكبير الذي تم بذله في السياسات النقدية والمالية خلال السنوات الأخيرة، ولذلك لا يجب هدم كل فوائد السياسات الأخرى بجرة قلم من أحد المسئولين.

واختتم علاء فكري تصريحاته بقوله إنه بجانب التأثير على التدفقات والسيولة النقدية لدى الشركات، فإن أخطر تأثير سلبي ناتج عن هذه القرارات هو قضية الثقة واحترام الدولة للعقود والاشتراطات المكتوبة في العقد وتفهم طبيعة الاستثمار والقرارات الاستثمارية.

ـ  4 مطالب من المطورين لحل أزمة سحب الأراضي :

ـ في مذكرة مرفوعة إلى "المجتمعات العمرانية" ..

 كشف محمد البستاني رئيس جمعية المطورين العقاريين، ورئيس مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والتنمية السياحية، أن الجمعية ستتقدم بمذكرة لهيئة المجتمعات العمرانية  ، تتضمن 4 مطالب لحل أزمة سحب الأراضي من الشركات.

أضاف البستاني، أن المطالب الأربعة تتمثل في إعادة جدولة الأقساط المستحقة على الشركات، وعدم إيقاف التعامل على الأرض سواء بإصدار تراخيص أو أي معاملات أخرى في حالة إذا كانت المستحقات المتأخرة قسطًا واحدًا فقط.

وأشار إلى أن المطلب الثالث يتمثل في تقديم الشركات تظلمات بشأن الأراضي التي تم سحبها لإعادتها مرة أخرى وسداد الأقساط الخاصة بها، والرابع أن تكون مدة استخراج القرار الوزاري والتراخيص الخاصة بالأراضي 12 شهرا بدلًا من 3 أشهر، حتى لا يتم سحب الأرض.

أوضح البستاني، أن أبرز التأثيرات السلبية لهذه القرارات على الشركات العقارية تتمثل في نقص التدفقات النقدية، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة الحالية والبيع على سنوات طويلة مع ارتفاع أسعار الفائدة، معبرًا عن أمله في استجابة سريعة من الجهات الحكومية وحل الأزمة بشكل كامل.

ـ لقاء مع وزير الإسكان لبحث ملفات 123 شركة متضررة :

على الجانب الآخر، كشف المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، المستشار أسامة سعد الدين، عن أن الغرفة طلبت عقد لقاء مع وزير الإسكان لحل مشكلة سحب الأراضي، وسيتم عقد هذا اللقاء قريبا.

أضاف سعد الدين،  أن وزارة الإسكان تدرس ملفات 123 شركة عقارية سواء بسحب الأراضي منها أو تقنين أوضاعها، وسيتم عقد لقاء مع الوزير يعقبه عدة جلسات للاطلاع على ملفات هذه الشركات وفحصها من أجل الوصول إلى حل لهذه الأزمة.

وأوضح المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، أن الـ 123 شركة من ضمنها شركات غير جادة لن تستطيع توفيق أوضاعها، وبالتالي سيتم سحب الأراضي منها، وبعض الشركات لديها إمكانيات لجدولة المستحقات المتأخرة عليها، وبالتالي سيتم حل مشكلتها مع الوزارة.

وأكد أن الشركات الجادة سيتم دعمها والتواصل مع الوزارة لحل مشكلتها، وكذلك الشركات المتعثرة نسبيًّا سنحاول تقنين أوضاعها ووضع جدولة مناسبة للمستحقات، بينما الشركات غير الجادة سيتم سحب الأراضي منها.

أخبار مرتبطة

3 سبتمبر 2025 4:24 مالأمن المائي المستدام.. قضية وجودية على طاولة حلول "تريندز"3 سبتمبر 2025 12:37 مالبنك المركزي يرفع أرصدته من الذهب بقيمة 4.3 مليار دولار في عام1 سبتمبر 2025 4:51 مالتعاون الاقتصادي في شنغهاي.. الصين وشركاؤها يرسخون أسس النمو المستدام31 أغسطس 2025 1:20 م"تيانجبن": استقبال الرئيس الصيني لرئيس الوزراء وتاكيد دعمه لاستمرارعمل الشركات الصينية بالسوق المصرية26 أغسطس 2025 1:12 مهاني جنينة: عوامل داخلية وخارجية ترجح خفضا جريئا في سعر الفائدة25 أغسطس 2025 12:39 ممراهنة البنوك الكبرى على خفض حتمي للفائدة الأميركية في سبتمبر24 أغسطس 2025 5:28 مالحر القاتل يتحول إلى خطر مهني كارثي يهدد 2.4 مليار عامل بالعالم13 أغسطس 2025 4:14 ممستثمرون عقاريون: تحويل وحدة تنظيم السوق لكيان مستقل على غرار جهاز تنظيم الاتصالات12 أغسطس 2025 4:19 مأسعار الأسمنت.. بين الحفاظ على ربحية الشركات ومطالب خفض التكاليف11 أغسطس 2025 3:05 ممنتجون: لضمان نجاح البورصة السلعية يتطلب وجود ارصدة كافية وشفافية للآليات