أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

اتفق مطورون عقاريون على أهمية عنصر تسعير الأرض بشكل مناسب في نجاح الشراكات بين القطاع الخاص والحكومة ضمن مشروعات الإسكان الاجتماعي.

وأكد المطورون على أن الأرض تمثل جزءا كبيرا من حساب تكلفة الوحدة السكنية للعملاء، وبالتالي حصول المطور عليها بسعر مناسب في مشروعات الشراكة أمر مهم للغاية من أجل إنجاح هذه الشراكة، مع الحصول عليها بنظام 30% للإسكان الاجتماعي، و70% للمشروعات الخاصة.

وأشاروا إلى أن المطلب الرئيسي لأي مطور للدخول في شراكة مع الحكومة هو أن يحقق هذا المشروع عوائد جيدة للطرفين وليس طرفا واحدا، مع عدم الضغط من جانب أحد الأطراف على الآخر حتى تنجح هذه الشراكة.

ـ هيثم عبد العظيم: مطلوب شروط تعاقدية تضمن تحقيق عوائد لإنجاح الشراكة في مشروعات الإسكان :

(تسعير الوحدات يعتمد على دراسات تكاليف الإنشاء وظروف السوق)

قال هيثم عبد العظيم الرئيس التنفيذي لشركة أورا ديفيلوبرز إيجيبت، إن شكل التعاون الأمثل بين القطاعين العام والخاص في مشروعات الإسكان يكون من خلال تعاون الشركات العقارية مع الصندوق لتوفير وحدات سكنية تتماشى مع احتياجات السوق، بحيث يتم تقسيم مسؤوليات الإنشاء والتسويق والإدارة بشكل متوازن لتحقيق أفضل نتائج .

وطالب عبد العظيم بضرورة وضع ضمانات مالية وشروط تعاقدية تضمن استرداد التكاليف وتحقيق عوائد ملائمة، بالإضافة إلى تسهيلات في الحصول على الأراضي وتيسير الإجراءات الإدارية لتسريع عمليات الإنشاء والتسليم .

وفيما يتعلق بمسألة التسعير، أوضح الرئيس التنفيذي لشركة أورا ديفلوبرز إيجيبت، أن ..

ـ تحديد أسعار الوحدات سيعتمد على دراسات تكاليف الإنشاء وظروف السوق .

ـ تحديد نسبة أرباح عادلة تتماشى مع جودة البناء والموقع واحتياجات العملاء المستهدفين .

ـ   المهم التنسيق مع الجهات المعنية لتحقيق أسعار تنافسية تلبي احتياجات العملاء وتساهم في استقرار السوق العقارية.

وأشار عبدالعظيم، إلى أن شركة أورا ديفيلوبرز إيجيبت، تستهدف خلال 2025 توسيع مشاريعها السكنية والتجارية لتشمل مواقع جديدة في مصر، مع التركيز على توفير حلول إسكانية ذكية ومستدامة، كما تخطط لزيادة استثماراتها في الابتكار الرقمي والدخول في شراكات استراتيجية لتلبية الطلب المتزايد وتعزيز مكانتها في قطاع العقارات المصري.

ـ تقسيم مسؤوليات الإنشاء والتسويق والإدارة بشكل متوازن لتحقيق أفضل نتائج :

وتابع: "كما تركز أورا ديفيلوبرز إيجيبت على تطوير مشاريع مستدامة وصديقة للبيئة، وتعمل على إنشاء مجتمعات متكاملة تلبي جميع احتياجات العملاء من وحدات سكنية وتجارية ورياضية وتعليمية وصحية، وتدعم الشركة استراتيجية الدولة لتصدير العقارات من خلال خطة تسويقية شاملة للترويج لمشاريعها في الأسواق الخارجية، ما يساهم في جذب مزيد من العملة الأجنبية وتعزيز الاحتياطي القومي من النقد الأجنبي" .

وكشف عبدالعظيم، عن أنه منذ تأسيس شركة أورا قبل ست سنوات، حققت مبيعات قوية تجاوزت 145 مليار جنيه، وتواصل السعي لتقديم مشاريع مستدامة ومتكاملة تعزز من جاذبية السوق العقاري في مصر وتدعم التنمية المستدامة.

 2 ـ طارق شكري: الحصول على الأرض بنظام 30% إلى 70% مطلب أساسي للشراكة في مشروعات الإسكان :

(دور المطور يتمحور في بناء الوحدة وتسليمها للحكومة مقابل الاستفادة من باقي المساحة)

قال  المهندس طارق شكري رئيس مجلس إدارة شركات عربية للاستثمار العقارى والسياحي وغرفة صناعة التطوير العقاري، إن الشراكة بين القطاع الخاص والحكومة في مشروعات الإسكان الاجتماعي مهمة وسيتم تنفيذ شراكات جديدة خلال الفترة المقبلة في هذا الشأن.

أضاف شكري، إن المطورين العقاريين يطلبون في هذا الصدد الحصول على الأرض بنظام 30% إلى 70%، أي أن الـ 30% يتم بناء الإسكان الاجتماعي عليها، ويجري تسليم الوحدات إلى الحكومة لتوزيعها على المواطنين، ومقابل ذلك يحصل المطور على 70% من مساحة الأرض في مكان آخر يتم البناء عليها استثماريا لصالحه.

وأكد رئيس مجلس إدارة شركات عربية للاستثمار العقارى والسياحى، أن هذه هى الطريقة الوحيدة التي ستنجح في الشراكات، والحكومة تفكر فيها حاليا وسيتم تنفيذها خلال الفترة المقبلة.

ولفت شكري، إلى أن دور المطور في هذه الحالة هو بناء الوحدة ثم تسليمها للحكومة، وهى التي سوف تتعامل مع المواطن وستحدد السعر والتفاصيل والإجراءات الخاصة بالإسكان الاجتماعي، وبذلك فإن الحكومة ستستفيد والمطور يستفيد بالأرض الأخرى التي حصل عليها للاستفادة منها استثماريا.

وأشار إلى أن الدولة من خلال إطلاقها وثيقة ملكية الدولة أثبتت أن الفترة القادمة هى فترة التعاون مع القطاع الخاص بشكل فاعل جدا، وصولا إلى نسبة مشاركة تتجاوز 65% مقابل 35 إلى 40% فقط حاليا، وأنها أخذت على عاتقها أن ينمو القطاع الخاص بحيث تكون مشاركته في الناتج القومي لا يقل عن 65%.

ـ شراكات الحكومة السابقة مع القطاع الخاص حققت لها أرباحا بالمليارات :

وأوضح شكري، أن الطريق الطبيعي لتحقيق ذلك هو التوسع في المشاركات بين القطاع الخاص والحكومة، لافتا إلى أن التجارب السابقة هى العنوان الرئيسي لذلك، حيث أن هناك نحو 20 مشاركة بين القطاعين، وكلها تجارب ناجحة لكلا الطرفين، وفرت تنمية سريعة وفرص عمل متزايدة، وعوائد ربحية للحكومة من خلال الحصول على قيمة الأرض بسعر المزاد مضافا إليه الفوائد، مع الربحية من المشاركة في بعض المشاريع بعشرات المليارات من الجنيهات، وبالتالي لدينا سجل من الشراكات مع القطاع الخاص والحكومة استفاد منها الطرفان.

كما ان مجموعة عربية كانت من أول المشاركين للدولة في 2017 في الوقت الذي كان يتخوف البعض من ذلك، لكن التجربة أثبتت أن المشاركة قائمة على العلاقة المحترمة بين الطرفين والتوازنات القانونية الحقيقية، وبالتالي أصبحت مطلبا رئيسيا للمطورين، والحكومة معنية به" .

3 ـ أحمد السرجاني: التعاون بين القطاع الخاص والحكومة عنصر أساسي للسوق العقارية :

(التعاون قد يمتد إلى التسويق والإدارة والتشغيل وخدمات ما بعد البيع)

قال أحمد السرجاني الرئيس التنفيذي لشركة تايمز للتطوير العقاري، إن التعاون والشراكة بين القطاع الخاص والحكومة عنصر أساسي للقطاع العقاري، وكان لابد أن يتم التوسع فيه منذ فترة طويلة، لأن أسعار الأراضي أصبح مبالغا فيها جدا وحجم الاستثمار أكبر من أي شخص أو شركة.

وأضاف السرجاني، أن هذه الشراكة تسهل على المطورين عدة أمور، وتساهم في زيادة الاستثمارات وفرص العمل وعدد المشروعات، فضلا عن تنمية المدن الجديدة، مشيرا إلى أن هذا النموذج يتم تطبيقه في دول كثيرة حول العالم.

ـ الشركات التي تستهدف الشريحة المتوسطة وفوق المتوسطة المستفيد الأكبر :

وأوضح رئيس شركة تايمز للتطوير العقاري، أن كل شركة عقارية تستهدف فئة وشريحة معينة من المجتمع، وبالتالي الشركات التي تستهدف الشريحة المتوسطة وفوق المتوسطة هى المستفيد الأكبر من التعاون مع الحكومة.

ولفت السرجاني، إلى أن الحكومة تمتلك مخزونا من الأراضي التي تناسب مشروعات الإسكان الاجتماعي وبالفعل لديها مشروعات عديدة في هذا المجال حاليا، لكن تفتقر إلى التسويق والإدارة، وبالتالي نوعية الشراكة مع القطاع الخاص قد تصل إلى الإدارة والتسويق والتشغيل وخدمات ما بعد البيع وليس التطوير فقط.

وأكد على أنه من المهم استمرار المشروع بعد بيع الوحدة السكنية من أجل الحفاظ عليه، وهنا يأتي دور شركات الإدارة المتخصصة.

وأوضح رئيس شركة تايمز للتطوير العقاري، أن من أهم مطالب الشركات للدخول في مشروعات شراكات مع الحكومة، اختيار موقع مميز للمشروع لمخاطبة العميل المستهدف والحصول على الأرض بسعر مناسب.

وحول شروط وخطط البيع، قال إنها لابد أن تكون متوافقة مع وضع السوق حاليا سواء عن طريق الدفع على 7 أو 8 سنوات أو بطرق سداد متعددة، وقد يكون ذلك غير متوافر في مشروعات الدولة، لكن حتى يستطيع المطور تسويق الوحدات لابد أن تكون بنفس خطط البيع الخاصة به.

وأشار السرجاني، إلى أن تخصيص الأراضي لابد أن يكون بشكل مباشر، وخاصة للشركات التي لها سابقة أعمال معروفة وجادة في التنفيذ وحافظت على مشروعاتها، وأن يكون هناك انتقاء للمطورين الذين سيشاركون الحكومة في مشروعاتها.

كما أن أسعار الأراضي لابد أن يعاد النظر فيها لأنها مغالى فيها جدا حاليا، في ظل ارتفاع التكاليف الكبير في الأساس، ولذلك فإن أسعار الوحدات سيتم تحديدها بعد دراسة التكلفة وسعر الأرض بالإضافة إلى هامش الربح.

ـ رئيس صروح العقارية: تقليل سعر الأرض لتغطية الهامش الاجتماعي مطلب رئيسي :

(نحتاج إلى تمويلات بنكية ميسرة لإطالة مدة سداد قيمة الوحدة بما لا يؤثر على العملية الإنشائية)

قال المهندس ولاء علمي رئيس مجلس إدارة شركة صروح للتشييد والبناء، إن الشكل الأمثل للتعاون بين الحكومة والقطاع الخاص في مشروعات الإسكان عبارة عن طريقتين، الأولى تقليل سعر الأرض لتغطية الهامش الاجتماعي.

وأوضح علمي، أن الطريقة الثانية تكون عن طريق تمويل بنكي يساعد المطور في أن تكون مدة السداد للعميل طويلة، أي بمثابة عقد ثلاثي بين المطور والعميل والبنك، بحيث تكون هناك قدرة على السداد لمدة طويلة الأجل، بما لا يؤثر على سرعة العملية الإنشائية والتزامات المطور.

وحول تسعير الوحدات، أشار رئيس مجلس إدارة شركة صروح للتشييد والبناء، إلى أنه سيكون من خلال وضع ضوابط بناء على التكلفة الحقيقية ودراسة السوق بما يوازي احتياجات العميل الحقيقية وقدرته على السداد وطول مدة السداد بناء على ذلك، ولكن بالتأكيد ستكون في نطاق الأسعار الحالية لمشروعات الإسكان وفي طاقة المشتري.

ـ وضع ضوابط لتسعير الوحدات بناء على التكلفة الحقيقية ودراسة السوق :

وتابع:"إذا أرادت الدولة مشاركة القطاع الخاص في مشروعات الإسكان فلابد عليها أن تدرس هذه المطالب، بما يحقق جودة المنتج وسهولة السداد بالنسبة للعميل وسهولة استيفاء المطور لالتزاماته الإنشائية والتطويرية وإداراة التشغيل الللاحقة بعد الإنشاء" .

ولفت علمي، إلى أن المطور العقاري من الممكن أن يتعامل مع العميل مباشرة أو يقوم بتسليم الوحدة للحكومة وهى تستكمل باقي الإجراءات، ولكن الأفضل هو التعامل مباشرة مع العميل بحيث تتم إدارة العملية التطويرية بشكل كامل، سواء تسويق أو مبيعات أو إدارة وتشغيل للمطور.

وأكد على ضرورة أن يكون نظام السداد عن طريق البنوك على 20 سنة كما هو الحال في مشروعات الإسكان الحالية، لأن الشريحة المخاطبة بهذه المشروعات لا تتحمل غير ذلك النمط .

أخبار مرتبطة

منذ 8 ساعاتانسحاب واشنطن من اتفاقية باريس للمناخ ينذر بتحول زلزالي في السياسة المناخية21 يناير 2025 2:43 مبعد ساعات من تنصيبه.. ترامب يوقع سلسلة من الأوامر التنفيذية والتوجيهات21 يناير 2025 12:37 متعديلات وتحديثات جديدة لتعزيز وتفعيل دور صناديق التقاعد20 يناير 2025 1:05 مدافوس 2025.. التعاون من أجل العصر الذكي" في ظل عالم مجزأ وجمود اقتصادي شامل19 يناير 2025 3:12 ممفاجآت بيتكوين في 2025.. تقلبات وتغيرات العملة المشفرة تقودها لصعود غير متوقع15 يناير 2025 3:57 مفترة حكم جو بايدن على الميزان الداخلي والدولي12 يناير 2025 3:07 متمديد الأفق الزمني لمعدلات التضخم المستهدفة قرار واقعي يعكس رؤية المركزي8 يناير 2025 3:45 مبصمة "إيلون ماسك" في عهد ترامب بين الرفض والقبول الدولي6 يناير 2025 3:33 موزير المالية ولقاءات حوارية حول برنامج الطروحات الحكومية والإعفاءات الضريبية والديون وزيادة الأجور5 يناير 2025 1:15 مالحصاد السنوي حول تطورات الشراكات مع بنوك التنمية والشركاء الثنائيين خلال 2024