أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

قال المهندس حامد ماهر، العضو المنتدب لشركة AMD للتطوير العقاري والصناعي إن موافقة هيئة التنمية الصناعية على التعامل بنظام التأجير التمويلي على الأراضي الصناعية أو مباني ومنشآت المشروعات، يمكن أن يكون له تأثيرات إيجابية عديدة على الاقتصاد الوطني، لا سيما إذا تم تنفيذ هذا النظام بشكل سليم مع وجود إطار تنظيمي مدروس.

وأكد أن هذا النظام سيسفر عن تيسيرات عديدة على المستثمرين الصناعيين، والتي تتمثل في تقليل التكاليف الأولية، وتحسين السيولة النقدية، بالإضافة إلى المرونة في اتخاذ القرارات، ودعم الشركات الصغيرة والمتوسطة، وكذلك التوجيه نحو الابتكار، إلى جانب التوزيع الجغرافي للاستثمار، وزيادة الثقة والاستقرار.

لذلك ان الفوائد الناتجة عن تلك الخطوة، أبرزها تحفيز الاستثمار، وتوفير السيولة، بالإضافة إلى تسهيل الدخول في مشروعات جديدة، فضلا عن استغلال الأصول بشكل أفضل.

ـ التأجير طويل الأجل والمشاركة في الأرباح وصناديق الاستثمار العقاري.. آليات مكملة:

يرى المهندس حامد ماهر أن هذا القرار سيساعد على خلق بيئة أكثر جاذبية للمستثمرين الصناعيين، فضلا عن قيامه بتعزيز النمو الاقتصادي، من خلال زيادة الاستثمارات في القطاعات الصناعية، وهو ما لا ينفي ضرورة وجود متابعة فعالة لهذا النظام لضمان تحقيق الفوائد المتوقعة.

وأوضح أن التأجير التمويلي يتسم بكونه أداة مالية فعالة يمكن استخدامها لدعم الاستثمارات في القطاعات الصناعية، مضيفًا أن هناك آليات أخرى يمكن أن تكون مناسبة أيضًا، ومكملة لهذا النظام، مثل التأجير طويل الأجل، والمشاركة في الأرباح، وكذلك صناديق الاستثمار العقاري. وتابع قائلا: "إذا كان التيسير على التأجير التمويلي يتم تطبيقه بشكل جيد، فمن الممكن أن يكون له تأثير إيجابي على مطوري الأراضي الصناعية، لا سيما أن هذا النظام يعد أحد الخيارات المناسبة لدعم المستثمرين الصناعيين، كما أن تطبيقه بشكل واسع، يتطلب منهم الاستعداد لمواجهة هذا التحول وتكييف إستراتيجياتهم للاستفادة من الفرص الجديدة المتاحة، وتقليل الآثار السلبية المحتملة". وأكد العضو المنتدب لشركة AMD للتطوير العقاري والصناعي أن هناك وفرا في الأراضي الصناعيه التي يتم طرحها في الفترة الحالية.

ـ إتاحة التأجير التمويلي لأراضي المنشآت الصناعية آلية توفر مصروفات باهظة على المستثمرين وحق الانتفاع بديل أفضل إلا أنه غير متاح في جميع الأراضي ومختلف النظم الصناعية والاستثمارية :

  أشاد  د. مدحت نافع رئيس مجلس إدارة الشركة العربية للسبائك، وعضو لجنة الاقتصاد الكلي، والرئيس السابق لمجلس إدارة الشركة القابضة للصناعات المعدنية، بموافقة هيئة التنمية الصناعية على التعامل بنظام التأجير التمويلي على الأراضي المخصصة لإقامة المشروعات الصناعية، أو مباني ومنشآت المشروعات التي تم الانتهاء من تنفيذها أو تحت التنفيذ، مع عدم الإخلال بملكية الهيئة أو الجهة صاحبة الولاية على الأرض حتى سداد كامل الثمن وبدء الإنتاج الفعلي.

وقال نافع ، إن السماح للتأجير التمويلي بأن يقوم بتمويل النشاط الصناعي يعد بمثابة آلية جيدة، حيث إنه يوفر التكلفة على النشاط الصناعي، وكذلك على أي مشروع صناعي، لا سيما أنه بذلك يتجنب إنفاق مصروفات كبيرة غارقة، قبل البدء في التشغيل.

ويرى أن نظام حقوق الانتفاع يتسم بكونه بديلا أفضل، يتناسب بصورة كبيرة مع النشاط الصناعي، إلا أن هذا النظام ليس بالضرورة أن يكون متاحا في جميع الأراضي، وعبر مختلف النظم الصناعية، أو الاستثمارية، لذا فإن آلية التأجير التمويلي تتميز بكونها قادرة على مساعدة المستثمر الصناعي على البدء في المشروع، ومن ثم الاستمرار به، دون تحمل الكثير من النفقات الغارقة التي تحمله خسائر قبل أن يبدأ، لذا يشجع على التوسع في هذا النشاط.

ـ القرار يعزز النمو الاقتصادي ويخفض التكاليف والمصروفات :

وأكد مدحت نافع أن هذا القرار من شأنه تعزيز النمو الاقتصادي، إضافة إلى تقليل التكاليف الأوليه، وتحسين السيولة، فضلا عن دعم المصانع الصغيرة والمتوسطة، منوها إلى أهمية وضع ضوابط حاسمة للملاءة المالية ورسملة تلك الشركات.

والجدير بالذكر، أن إجمالي قيمة عقود التأجير التمويلي شهدت تراجعا طفيف نسبته 1% خلال الفترة يناير ـ نوفمبر 2024، ليصل إلى 102.082 مليار جنيه، مقابل 103.138 مليار جنيه بالفترة المناظرة.

وانخفض إجمالي عدد العقود، بحسب التقرير الشهري الصادر عن الرقابة المالية، بنسبة 13.3% إلى 1.577 ألف عقد، خلال 11 شهرا، مقابل 1.818 عقد بالفترة المقارنة. واستحوذت العقارات والأراضي على الحصة الأكبر من قيمة عقود التأجير التمويلي بنسبة 76.36%، يليها سيارات النقل بنسبة 7.07%، ثم آلات ومعدات بنسبة 3.88%.

ـ إتاحة التأجير التمويلي لأراضي المنشآت الصناعية ميزة من شأنها المساعدة في تمويل المشروعات والقرار يتيح الفرصة لتسهيل الإجراءات على المستثمر لتمويل مشروعه وبدء الإنتاج في أسرع وقت :

 أكد المهندس عمرو البطريق الرئيس التنفيذي لشركة أوراسكوم للمناطق الصناعية، أن إتاحة التعامل بنظام التأجير التمويلي على الأراضي المخصصة لإقامة المشروعات الصناعية أو مباني ومنشآت المشروعات، يعد بمثابة ميزة كبيرة، ومن شأنه المساعدة في تمويل المشروعات الصناعية وإقامتها، نظرا لسهولة وسرعة الإجراءات بهذا النظام، مقارنة بالتمويلات البنكية.

أضاف أن هذا القرار سيتيح الفرصة لتسهيل الإجراءات على أي مستثمر لتمويل مشروعه وبدء الإنتاج في أسرع وقت، مشددا على ضرورة وضع إجراءات واضحة تضمن للدولة أو للجهة صاحبة الولاية أو المطور، ألا يتم رهن الأراضي لحين سداد كامل الأرض وبدء الإنتاج. وان آلية التأجير التمويلي تتسم بكونها ممتازة وسهلة وسريعة، فضلا عن أن شركات التأجير التمويلي كثيرة، لكنني أرى أنه إذا تم تخفيض الفوائد لتكون مناسبة بصورة أكبر للمستثمرين الصناعيين، بهدف تسهيل تمويل المشروعات، سيمثل ذلك طريقة أفضل تنافس فكرة التأجير التمويلي .

وأوضح أنه يمكن للمطورين الصناعيين طرح الأراضي وفقًا لتلك الآلية بسهولة، في حال تعاونت شركات التأجير التمويلي معهم يدا بيد لتمويل المستثمرين أو الأراضي، مؤكدا على ضرورة إتاحة آلية ومعايير واضحة لاختيار المستثمر الصناعي، ومراجعة الملاءة المالية الخاصة به، والتأكد من جديته في تنفيذ المشروع، وأنه لن يقوم بما يسمى "تسقيع الأرض" دون إقامة مشروع عليها بعد الحصول على التمويل بموجبها.

ـ ضرورة ألا يتم رهن الأراضي لحين سداد كامل القيمة وبدء الإنتاج:

وأكد المهندس عمرو البطريق في تصريحات لمصادر اعلامية محلية ، أن الأراضي المطروحة خلال السنوات القليلة الماضية، التي تم طرحها مؤخرا كافية، وأن السوق حاليا لا تحتاج لطرح المزيد من الأراضي، حتى لا يحدث عرض أكثر من اللازم مقابل الطلب على الأراضي  (over supply)، مما قد يعطي فرصة للسماسرة وغيرهم للإتجار بها.

أضاف أن المطلوب حاليا هو أن يتم ترفيق الأراضي بكل المرافق حتى رأس الأرض، وفقًا لما هو متفق عليه في العقود، لمساعدة المطورين الصناعيين والمستثمرين في مد هذه المرافق وتسهيل الإجراءات مع شركات وجهات المرافق المختلفة بشكل رئيسي، لما لذلك من دور كبير في الترويج لهذه الأراضي، وجذب الاستثمارات الصناعية، وإقامتها بشكل أسرع.

وحول التحديات التي تواجهه في هذا الملف، قال إن التحديات تتضمن استصدار الموافقات وسرعة تنفيذ الطلبات مع الشركات والجهات المعنية بتوفير المرافق، وكذلك الجهات الإدارية المختلفة باعتباره تحديا كبيرا، إما للمطور أو المستثمر الصناعي بصفة عامة.

ـ قرار إتاحة التأجير التمويلي لأراضي المنشآت الصناعية يتيح العديد من الفرص الجيدة أمام شركات القطاع:

 قال هشام شتا الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة بي إم للتأجير التمويلي إن موافقة هيئة التنمية الصناعية على التعامل بنظام التأجير التمويلي في تمويل الأراضي والمنشآت الصناعية يتسم بكونه إجراء جيدا، حيث إنه أزال عائقًا كان يحول أمام قطاع التأجير التمويلي، والذي كان يجد أحيانا بعض الفرص الجيدة القابلة للتمويل في هذا النشاط، إلا أن الشركات لم تكن قادرة على استغلال هذه الفرص، نظرا لعدم الحصول على تلك الموافقة، والتي تتسم بكونها شرطًا سابقًا لتوثيق عقد التأجير التمويلي في الهيئة.

وأكد شتا ، أن هذا القرار من شأنه إتاحة العديد من الفرص الجيدة أمام شركات التأجير التمويلي، حتى تتمكن من تحقيق توجه الدولة في تمويل القطاع الصناعي.

وردا على التساؤلات التي تدور حول كيفية رد الملكية للجهة صاحبة الولاية في حالة تعثر العميل بعد إقامة مبان على الأرض، أوضح أن هذا الأمر يمثل تشابكا طبيعيا تم التعامل معه سابقًا في كثير من الأنشطة المثيلة، منوها بأنه في حالة تعثر العميل هناك حلان.

ـ أولها : أن يتم عمل تسوية رضائية، من خلال إتاحة مشتر جديد لتلك الأصول، ومن ثم يتم تسوية الفرق بين قيمة البيع والمديونية القائمة على العميل آنذاك.

ـ الحل الثاني.. يتمثل في الوضع غير الرضائي، الذي يتم بمقتضاه الاستحواذ على الأصل وطرحه للبيع، سواء بالمزاد أو بالطرق المختلفة، على أن يتم استخدام القيمة البيعية في سداد المديونية.

وفيما يتعلق بالعلامة التجارية وتأثيرها في العملية البيعية عند التعثر، أشار هشام شتا إلى أن العلامة التجارية لا يعتمد بها، حيث إن شركات التأجير التمويلي تعمل على الأصول الثابتة، كالأرض والمباني والآلات والمعدات، لذا فإن التسعير يتم وفقًا لقيمة الأرض الحالية، وهو ما يتحدد وفقًا لسعر المتر في المنطقة، دون النظر للقيمة التي أضافتها العلامة التجارية على المشروع، لا سيما أنها ستتأثر في حال تعثر العميل.

ـ العقد يضم شروط إخلال لضمان الحفاظ على حقوق جميع الأطراف:

وقال إن العقد يضم شروط إخلال، لضمان الحفاظ على حقوق جميع الأطراف، وعليه فإنه في حال تحقق أحد شروط الإخلال، مثل عدم السداد، يتم الرجوع لهيئة الرقابة المالية، وفقًا للقانون، لفسخ العقد، ومن ثم يتم التقييم من خلال مقيم، والذي يكون طرفًا ثالثًا مستقلًا، وبناء على ذلك يتم البدء في الإجراءات.

وطالب الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة بي إم للتأجير التمويلي، البنوك بأن تقوم برفع الحد الأقصى لتمويل التأجير التمويلي، لا سيما أن ذلك أسفر عن تباطؤ في النشاط خلال عام 2024، منوها بأن نسبة 5% من إجمالي المحفظة الائتمانية تعتبر ضئيلة مقارنة بحجم احتياجات القطاع المتزايدة، لذا يجب إعادة النظر في تلك النسبة، لتعزيز قدرة القطاع على الحصول على التمويلات اللازمة للنمو.

ـ التأثير الإيجابي لقرار إتاحة التأجير التمويلي لأراضي المنشآت الصناعية يمتد ليشمل المصانع الصغيرة والمتوسطة:

 أكد المهندس المعتز بهاء الدين الرئيس التنفيذي لشركة مواد الإعمار القابضة CPC، أن السماح بالتعامل بنظام التأجير التمويلي على الأراضي أو المباني والمنشآت الصناعية يتسم بكونه خطوة جيدة، لافتا إلى أن التأثير الإيجابي لذلك لن يقتصر فقط على الأراضي، بل سيمتد ليشمل أيضا المصانع الصغيرة والمتوسطة.

وكان البعض يأتون إلينا طالبين الحصول على الوحدات الصناعية بنظام التأجير التمويلي، إلا أن هيئة التنمية الصناعية كانت ترفض ذلك تماما، لذا فإن إتاحة هذا الأمر في نهاية المطاف يعد إجراء مثمرا، من شأنه أن يفيد أصحاب الوحدات الصغيرة والمصانع الجاهزة، وعليه سأتشجع أكثر على طرح وحدات جاهزة بنظام التأجير التمويلي 

وأشار بهاء الدين ، إلى وجود بعض النقاط التي تتطلب استيضاحا في استخدام هذا النظام في تمويل الأراضي المخصصة لإقامة المشروعات الصناعية، لا سيما أن النمط الغالب على نظام التأجير التمويلي أو المتعارف عليه بشكل كبير هو استخدامه في تمويل الأصول القابلة للنقل، متسائلًا: "ماذا سيكون الوضع في حالة تعثر العميل بعد إقامة مبان ومنشآت على الأرض؟ كيف يمكن للجهة صاحبة الولاية استرداد الملكية في تلك الحالة.

موضحا أن الحصول على الأرض وإقامة مبان عليها، من شأنه التغيير من طبيعتها وتكلفتها وقيمتها بمرور الوقت، لذا في حال تعثر المستثمر الصناعي لأي سبب، وعدم قدرته على متابعة السداد، يجب معرفة ما إذا كان سيتم آنذاك سحب الأرض بالمبنى، أم الأرض فقط، على أن يتم بيع المبنى ورد ثمنه له.

ونوه إلى وجود عنصر أيضًا خاص بقيمة العلامة التجارية Brand equity، حيث إنه إذا قام أحدهم ببناء المصنع ووضع العلامة التجارية الخاصة به عليه، فحينها لم يعد مجرد أصل يتم تقييمه بشكل منفصل، بل حينها يتم تقييم العلامة التجارية أيضًا، وهو ما يطلق عليه في “البيزنس” أن الأمر لن يقتصر على Dry cost، بل سيشمل أيضًا Soft cost.

ـ التمويل من جهات غير مصرفية أو هيئات وجمعيات أهلية والمشاركة بالملكية.. حلول بديلة:

وفيما يخص الآليات الأخرى التي يمكن استحداثها أو التعامل وفقًا لها، قال إن جميع الأدوات التمويلية الموجودة في السوق، إذا حصلت على موافقة الهيئة العامة للتنمية الصناعية بالتعامل وفقًا لها في هذا الإطار، سيكون ذلك أمرا جيدا، مثل إتاحة التمويل من جهات غير مصرفية، وكذلك التمويل من هيئات أو جمعيات أهلية، فضلا عن المشاركة في الملكية، كالقيام بالتشارك في ملكية أرض، من خلال اقتنائها وبناء 4 مصانع عليها على سبيل المثال، وهو ما يعكس وجود سبل عديدة لدعم وتمويل الأراضي والمنشآت الصناعية، مؤكدا أنه إذا أتاحت الهيئة هذه التيسيرات، فإن ذلك سيعود بالنفع على الجميع، كما سيحقق الصالح العام.

ـ جو جرين تضيف 7 آلاف فدان بتمويل ذاتي لتعزيز إنتاج المحاصيل الزيتية:

تعتزم شركة جو جرين للاستثمار الزراعي إضافة 7 آلاف فدان جديدة من الأراضي الزراعية إلي محفظتها خلال 2025. وقال حسام عبد القادر العضو المنتدب للشركة، علي هامش بدء تداول أسهم الشركة في البورصة المصرية، إن الحصول علي هذه الأراضي سيتم بتمويل ذاتي دون اللجوء إلى قروض أو تمويلات خارجية، بهدف تعزيز إنتاج الشركة من المحاصيل الزيتية. موضحا أن "جو جرين" تمتلك حاليا نحو 21 ألف فدان في منطقة المغرة بالضبعة، حيث تمت زراعة 12 ألف فدان منها بمحصول زيت الجوجوبا، مع خطط لزيادة المساحة المزروعة إلى 16 ألف فدان العام 2026 

وفيما يتعلق بالتصدير، أشار إلى أن الشركة تصدر نحو 250 طنا من إنتاجها لصالح شركة جرين كاربن الأمريكية، وهو ما يمثل 70% من إجمالي الإنتاج، بينما يتم توريد الباقي إلى السوق المحلية. ونوه العضو المنتدب لـ "جو جرين" للاستثمار الزراعي، بأن الشركة تخطط للتوسع نحو أسواق جديدة في اليابان والصين.

وفي إطار خططها لتنويع الإنتاج، أوضح عبد القادر أن الشركة خصصت 5 آلاف فدان من أراضيها لزراعة الزيتون، حيث بدأت بزراعة 2000 فدان هذا العام في منطقتي المغرة والمنيا، ومن المتوقع أن تظهر أولى ثمارها بحلول 2026، على أن تُستكمل زراعة المساحة المتبقية خلال العامين المقبلين.

أضاف، أن الشركة تخطط لزيادة المساحات المزروعة من الجوجوبا والزيتون في مناطق أخرى مثل طريق المنيا والواحات، إلى جانب توسعها في مجال الاستزراع السمكي، حيث تمتلك 400 فدان في منطقة المغرة، منها 60 فدانا مزروعة حاليا، مع خطط لاستغلال باقي المساحة. وأشار إلى أن جو جرين تعتمد على رفع مياه البحر المالحة إلى الأحواض باستخدام الطاقة الشمسية، وذلك في إطار جهودها لخفض انبعاثات الكربون وتعزيز الاستدامة البيئية.

ـ حسن علام القابضة تطلق شركة جينيت الزراعية وتستحوذ على أرض تتجاوز 14 ألف فدان غرب المنيا:

 أطلقت مجموعة حسن علام القابضة شركة جينيت الزراعية، بهدف تعزيز الإنتاجية الزراعية والاستدامة في المنطقة. واستحوذت شركة جينيت الزراعية على قطعة أرض زراعية تبلغ مساحتها 14.100 فدان في منطقة امتداد غرب المنيا من شركة تنمية الريف الجديد "الريف المصري" وأوضحت المجموعة في بيان لها، أن هذه الأرض ستخصص لزراعة مجموعة متنوعة من المحاصيل لتلبية احتياجات السوق المحلية وتعزيز فرص التصدير. ويتماشى هذا المشروع مع أهداف التنمية المستدامة العالمية من خلال تعزيز الإنتاج الزراعي، وخلق فرص العمل، ودعم الاقتصاد الوطني من خلال تحقيق الاكتفاء الذاتي وزيادة الإيرادات من المنتجات الزراعية المصرية في الأسواق العالمية.

من جهته، قال حسن علام، الرئيس التنفيذي لمجموعة حسن علام القابضة، إن إطلاق شركة جينيت الزراعية يمثل إضافة هامة إلى التزام المجموعة بتطوير المجتمعات والاستثمار في الأعمال التي تخلق قيمة مستدامة. مضيفا هذا التوسع في مجال الزراعة يتماشى مع رؤية المجموعة الأوسع لدفع النمو المستدام وإحداث تأثير ملموس في المناطق التي تعمل فيها.

ـ البورصة بحاجة إلى طروحات جديدة لتعزيز النمو والسيولة وشطب الشركات ليس مؤشرا سلبيا.. بل يعكس جاذبية السوق للاستحواذات:

 قال أحمد الشيخ رئيس مجلس إدارة البورصة المصرية، إن سوق المال في حاجة إلى طروحات جديدة لدعم النمو، مشدداً على أهمية استمرار برنامج الطروحات الحكومية لتعزيز السيولة. وأضاف خلال فاعليات بدء التداول على أسهم شركة جو جرين للاستثمار الزراعي في 9 فبراير 2025  ان شركة جو جرين أول الوافدين على تداولات البورصة في عام 2025، مشيرا إلى أن نشاطها في استصلاح الأراضي والزراعة يعد من القطاعات الهامة وكثيفة العمالة.

وأشار إلى أهمية توافق الشركة مع معايير الاستدامة البيئية، مما يمكنها من إصدار شهادات خفض الانبعاثات الكربونية وتداولها في السوق، وهو ما يعزز مكانتها بين الشركات المدرجة.

ـ جو جرين مرشحة لمضاعفة رأسمالها واصدار شهادات كربون:

وتوقع الشيخ أن يتضاعف رأسمال الشركة البالغ 140 مليون جنيه خلال الفترة المقبلة، بما يتماشى مع الدور الأساسي لأسواق المال في توفير التمويل اللازم لتوسعات الشركات.

وفيما يتعلق بالشركات التي يتم شطبها من البورصة المصرية، أوضح الشيخ أن ذلك ليس بالضرورة مؤشرا سلبيا، مشيرا إلى أن بعض الشركات تشطب نتيجة عمليات الاستحواذ، مما يعكس جاذبية سوق المال المصري للمستثمرين. وشدد على ضرورة تعويض الشركات المشطوبة بطرح شركات جديدة لضمان استمرار النشاط الاستثماري في السوق.

أخبار مرتبطة

9 أبريل 2025 5:20 ممدبولي: العالم يواجه حربا اقتصادية شاملة ومصر تمتلك الأدوات لتحويل التحديات إلى فرص9 أبريل 2025 4:34 ممفاوضات مصرية أمريكية لخفض الرسوم الجمركية على الصادرات8 أبريل 2025 2:13 مانطلاق فعاليات منتدى الأعمال المصري الفرنسي بمشاركة واسعة من المسؤولين7 أبريل 2025 4:50 ممنتدى الأعمال المصري الفرنسي ورؤية مصر 2030 لقطاع الرعاية الصحية6 أبريل 2025 4:32 مرسوم ترامب على مصر قد تدفع البنك المركزي لتأجيل أو تقليل أسعار الفائدة26 مارس 2025 1:41 ماستهداف تنفيذ 6 مشروعات جديدة بالشراكة مع القطاع الخاص بتكلفة 27 مليار جنيه24 مارس 2025 1:38 متسارع مرتقب في وتيرة التخارج من الشركات المملوكة للدولة وطرح 10 شركات كبرى بالبورصة23 مارس 2025 2:59 مالحكومة تستهدف توجيه أكثر من ثلثي الاستثمارات الحكومية للتنمية البشرية بنسبة 42.4%18 مارس 2025 2:54 مزوكربيرغ يكشف عن تقنية جديدة تستبدل فيها الشاشات وتحدث ثورة بتفاعلنا بالعالم الرقمي17 مارس 2025 2:55 متكهنات بخيبة امل .. وارن بافيت يتخلى عن العقارات الأميركية