أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي 

قال المهندس محمد العتال، نائب رئيس مجموعة شركات العتال، إن هناك طرقا مختلفة للتعامل مع المشروعات المتعثرة. أضاف العتال في تصريحات خاصة  أن من ضمن هذه الطرق ضرورة إعادة تسعير الوحدات في هذه المشروعات بالسعر الحالي وإلزام المشتري بتغيير السعر، وهذا في صالح العميل الذي يريد استلام وحدته.

وأوضح نائب رئيس مجموعة شركات العتال أنه إذا كان هناك مشروع متعثر على مساحة 50 فدانا وأرض المشروع كلها 100 فدان، فإن الدولة لن تتحمل ضخ استثمارات في كل المشروعات المتعثرة، وبالتالي قد يكون هناك تدخل عن طريق إشراك مطور آخر لاستكمال المشروع بعد إجراء دراسات دقيقة للمشروع وإعادة التسعير، لأنه إذا لم يتم ذلك فإن المطور الجديد لن يستمر في الشراكة إذا لم تكن مربحة له.

ـ حجم التعثر الحقيقي يظهر في نسب التحصيل لدى الشركات :

أشار العتال، إلى أن إعادة التسعير لا بد أن تكون بفروق بسيطة للعملاء الذين اشتروا منذ بداية المشروع، فإذا كانت وحدة ثمنها 5 ملايين جنيه، فلن يكون هناك مانع لدى العميل بدفع مليون إضافي من أجل استلام وحدته، وتصبح بـ 6 ملايين جنيه بدلا من ضياع أمواله كلها، خاصة وأن العميل في هذه الحالة سيكون متأكدا من أن الدولة هى المسيطرة على الأمر.

وذكر محمد العتال، أن حجم التعثر الحقيقي في السوق يظهر في نسبة التحصيل لدى الشركات نفسها، مشيرا إلى أنها تصل في شركته إلى 98% أي إن التعثر يتراوح بين 2 إلى 3% فقط، ولذلك لا يوجد تعثر كبير في السوق، وأن البعض يحاول إفشال القطاع العقاري بعد النجاح الذي حققه خلال السنوات الأخيرة.

ـ التدخل مع المطور المتعثر يجب أن يكون بحساب :

ـ المطور حصل على أموال من العملاء ولا بد من حماية حقوقهم وتسليمهم وحداتهم ..

قال الدكتور ريمون عهدي، الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، إن الحكومة في موقف صعب تجاه المشروعات المتعثرة. أضاف عهدي في تصريحات خاصة أنه إذا كان المطور غير جاد ومن الواضح أنه لن يقوم بتسليم العملاء، فلا بد أن يتم التدخل ولكن بحساب، لأن هذا المطور حصل على أموال من العملاء ولا بد من حماية حقوقهم وتسليمهم وحداتهم.

وفيما يتعلق بنموذج الشراكة ودخول مطورين كبار لتنفيذ هذه المشروعات، أوضح عهدي، أنه نموذج وارد بشرط أن تسمح دراسة المشروع بذلك، وبالتالي لابد أن يكون التعامل مع كل حالة بمفردها ولا يتم تعميمه على كل المشروعات.

أشار الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، إلى أنه لابد من دراسة طبيعة الأرض نفسها وتكاليف الإنشاء التي سيتم ضخها، لكن المؤكد أن الحكومة لن تتدخل مع المطورين الجادين، بل ستتدخل مع الشركات التي تحتاج بالفعل إلى المساعدة والإنقاذ.

وأوضح ريمون عهدي، أن السوق العقارية تشهد تواجد شركات كبرى أثبتت نجاحات على مدار السنوات الطويلة الماضية، وشركات ناشئة منقسمة إلى جادة وغير جادة، ولذلك تتجه الدولة حاليا إلى إنشاء اتحاد المطورين لتنظيم السوق بشكل كامل.

ـ ارتفاع أسعار مواد البناء والخامات أبرز التحديات التي لا تزال تواجه الشركات :

ذكر أن ارتفاع أسعار مواد البناء والخامات تعتبر أبرز التحديات التي لا تزال تواجه الشركات، خاصة أن المطور يقوم بدور الممول ويتحمل كل التكاليف.

 ـ  إعادة جزء من الأرض للدولة وتخصيصها لمطور جديد أحد آليات التعامل مع المشروعات المعثرة :

ـ نموذج الشراكة مع مطورين كبار أحد الأدوات المطروحة :

كما قال المهندس طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتيز، إن نسبة المشروعات المتعثرة في السوق المصرية ليست بالكبيرة، ولكن في الوقت نفسه لا بد من التعامل معها حفاظًا على حقوق العملاء.

ـ نسبة المشروعات المتعثرة في السوق المصرية ليست بالكبيرة :

أضاف الجمال في تصريحات خاصة إن هيئة المجتمعات العمرانية من أكثر الهيئات نجاحا في مصر خلال السنوات الأخيرة، وبالتأكيد لديها بدائل متعددة للتعامل مع هذه المشروعات.

وأشار رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتيز، إلى أن القطاع العقاري المصري شهد أزمة مشابهة للتعثر الحالي في عام 2000 واستمرت حتى 2003، وتم تسويتها بشكل جيد.

أوضح أن التسويات قد تكون في إعادة جزء من أرض المشروع إلى الدولة ومن ثم تخصيصها لمطورين آخرين، لافتا إلى أنه إذا كان المشروع المتعثر مساحته 100 فدان مثلا، فإن المطور يبني على 50% منها فقط، ويتم وضع قيمة الأقساط التي دفعها في المساحة الإجمالية لتكون ضمن قيمة الـ 50 فدانا فقط، وبذلك يكون سدد نسبة كبيرة من قيمة الأرض، مع طرح الـ 50 فدانا الأخرى على مطور جديد وبيعها بالأسعار الجديدة. وذكر طارق الجمال، أن نموذج الشراكة مع مطورين كبار أحد الأدوات التي سيتم استخدامها في التسويات أيضا.

ـ القطاع العقاري المصري يتجه نحو نموذج تمويلي أكثر تنوعا :

ـ امتداد آجال السداد يعزز دور التمويل المصرفي والتوريق ورؤوس الأموال المؤسسية في السوق ...

كشفت شركة سَفِلز مصر أن سوق العقارات المصري يدخل مرحلة جديدة تتسم بتنوع أكبر في مصادر التمويل، مع اتجاه المطورين بصورة متزايدة إلى الجمع بين أقساط العملاء والتسهيلات المصرفية وتوريق المستحقات وغيرها من مصادر رأس المال.

ـ 6  من كبار المطورين العقاريين حصلوا على تسهيلات مصرفية بقيمة 52.2 مليار جنيه من مارس 2025 إلى أغسطس 2026 :

ووفقا للتقرير الصادر عن الشركة في السابع والعشرين من شهر سبتمبر الحالي 2026 ، فإن حركة التمويل الأخيرة تعكس أن هذا التحول بدأ بالفعل، فخلال الفترة من مارس 2025 إلى أغسطس 2026، حصل ستة من كبار المطورين العقاريين في مصر على تسهيلات مصرفية بقيمة تصل إلى 52.2 مليار جنيه، شملت قروضا مشتركة وتمويلا مرحليا وتسهيلات ائتمانية متجددة.

وفي الوقت نفسه، يكتسب توريق المستحقات أهمية متزايدة كأداة تتيح للمطورين تحويل التدفقات النقدية المستقبلية من مدفوعات العملاء إلى سيولة يمكن توظيفها في أعمال التطوير.

وأوضح التقرير أن من أبرز الأمثلة برنامج توريق بقيمة 30 مليار جنيه أُطلق هذا العام، وبدأ بإصدار أولي بقيمة 2.015 مليار جنيه. وتنبع الحاجة إلى مصادر تمويل إضافية في الأساس من الفجوة الزمنية بين تحصيل قيمة المبيعات واحتياجات الإنفاق على الإنشاءات، إذ أن خطط السداد تمتد اليوم إلى ثماني وعشر واثنتي عشرة سنة، في حين يحتاج المطور إلى رأس المال على مدار مراحل تنفيذ المشروع.

وأشار التقرير إلى أنه لم يعد دور المطور العقاري اليوم يقتصر على تنفيذ مشروعات منفردة محدودة النطاق، بل أصبح يشمل تطوير مجتمعات متكاملة وفق مخططات رئيسية أقرب في حجمها وتعقيدها إلى المدن، ومع هذا التحول، ارتفعت الاحتياجات التمويلية، إذ تتطلب الطرق الداخلية والمرافق وأعمال الإنشاء والمساحات العامة ضخ استثمارات كبيرة منذ المراحل الأولى للمشروع.

كما أن المدارس ومنشآت الرعاية الصحية والضيافة داخل هذه المجتمعات تحتاج إلى استثمارات رأسمالية كبيرة، نظرا لطول دورات الاستثمار والتشغيل الخاصة بها، فضلا عن أنها لا تبدأ في تحقيق الإيرادات إلا بعد دخولها حيز التشغيل.

وتابع التقرير، "في دورات السوق السابقة، حين كان دور المطورين أكثر محدودية، كانت خطط السداد لأربع أو خمس سنوات أكثر شيوعا، ما كان يعني تحصيل مستحقات العملاء خلال إطار زمني أقصر نسبيا" .

ـ امتداد فترات التحصيل يفتح مجالا أكبر للاستعانة بمصادر تمويل مكملة :

أما اليوم، فإن امتداد فترات التحصيل يفتح مجالا أكبر للاستعانة بمصادر تمويل مكملة، وتم رصد هذا التحول بشكل مباشر من خلال تنامي الطلب على دراسات السوق ودراسات الجدوى المالية. كما أن هياكل البيع على الخريطة المتبعة حاليا تغطي عادة جزءا من إجمالي النفقات الرأسمالية المطلوبة لتنفيذ المشروعات واسعة النطاق.

من جهته، قال كاتسبي لانجرـ باجيت، رئيس شركة "سَفِلز مصر"، إن نموذج التطوير العقاري في مصر شهد توسعا كبيرا من حيث الحجم والطموح، وتطور منظومة التمويل بالتوازي مع هذا النمو.

ـ المبيعات المتعاقد عليها لا تزال مؤشرًا مهمًا على قوة الطلب :

أضاف أن المبيعات المتعاقد عليها لا تزال مؤشرا مهما على قوة الطلب، إلا أن توقيت تحصيل هذه المبيعات يظل عاملا رئيسيا في تحديد مستويات السيولة طوال فترة الإنشاء، وكلما تنوعت قنوات التمويل، زادت قدرة المطورين على مواءمة احتياجاتهم الرأس مالية مع كل مرحلة من مراحل التطوير.

وتابع، "يمكن للتمويل المصرفي أن يدعم أعمال الإنشاء في مشروعات محددة استنادا إلى التدفقات النقدية المتوقعة، بينما يتيح التوريق للمطورين الاستفادة مبكرا من قيمة مستحقاتهم المستقبلية، ويشهد سوق التوريق بدوره توسعا، مع إطلاق عدد من كبار المطورين برامج تمتد لعدة سنوات لتسييل تلك المستحقات، حيث توفر هذه الأدوات رأس المال في مراحل مختلفة من دورة حياة المشروع" .

ـ سوق صناديق الاستثمار العقاري في مصر يشهد بدوره زخما متزايدا ونموا ملحوظًا :

كما يشهد سوق صناديق الاستثمار العقاري في مصر بدوره زخما متزايدا ونموا ملحوظًا، وبلغ إجمالي صافي أصول ستة صناديق استثمار عقاري مرخصة نحو 12.6 مليار جنيه بنهاية الربع الثاني من عام 2026، مقارنة بنحو 9 مليارات جنيه في الربع السابق. وفي الوقت نفسه، تتزايد طلبات تأسيس صناديق جديدة تخضع حاليا للدراسة لدى الجهات التنظيمية.

ومؤخرا، أعلن تحالف سعودي ـ مصري اعتزامه إطلاق صندوق للاستثمار في قطاعي العقارات والضيافة، يستهدف ضخ مليار ريال سعودي خلال عامه الأول، وذلك رهنا بالحصول على الموافقات اللازمة من الهيئة العامة للرقابة المالية.

ويميل المستثمرون الأفراد، الذين يمثلون جانبا كبيرا من النشاط الحالي في السوق، إلى التركيز على ارتفاع قيمة الاستثمار بمرور الوقت، وشروط السداد، وإمكانات إعادة البيع. أما المستثمرون المؤسسيون، فتتصدر أولوياتهم معدلات الإشغال، وجودة عقود الإيجار، والأداء التشغيلي، والإدارة الاحترافية للأصول، واستقرار التدفقات النقدية.

ومن شأن زيادة عدد الأصول المدرة للدخل والمدارة باحترافية، إلى جانب توافر بيانات موثوقة عن السوق وأطر حوكمة واضحة، أن تعزز قدرة السوق المصرية على جذب هذا النوع من رؤوس الأموال.

وأشار إلى أنه مع اتساع منظومة تمويل القطاع العقاري في مصر، ستصبح الشفافية والانضباط المالي أكثر أهمية، ويمكن أن تلعب حسابات الضمان (Escrow Accounts) دورا محوريا في هذا الإطار، من خلال إيداع مدفوعات العملاء للمشروعات المباعة على الخريطة في حسابات مخصصة، على أن يتم صرف الأموال للمطور تدريجيا وفقا لمراحل التنفيذ، بعد التحقق منها واعتمادها من جهة مستقلة.

وأوضح أن من شأن هذه الآلية أن تخلق رابطًا أوضح بين تحصيل مدفوعات العملاء وتقدم أعمال التنفيذ، وتمنح المشترين والبنوك والمستثمرين المؤسسيين رؤية أكثر وضوحا للتدفقات النقدية لكل مشروع.

وتطبق أطر مماثلة بالفعل في كل من الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية. وفي مصر، يمكن للتوسع في تطبيقها أن يعزز ثقة المشترين، ويدعم انضباط التمويل على مستوى كل مشروع، ويوفر أساسًا أكثر قوة لاستيعاب التنوع المتزايد في مصادر رأس المال المتاحة للقطاع.

كما أن هذه الموضوعات تتماشى مع عدد من المبادرات والمناقشات الجارية لتطوير الإطار التنظيمي للقطاع العقاري، بما يعزز الشفافية ويرفع من كفاءة السوق على المدى الطويل.

ـ تنويع مصادر التمويل من شأنه أن يدعم نمو القطاع العقاري في مصر:

وذكر أن تنويع مصادر التمويل من شأنه أن يدعم نمو القطاع العقاري في مصر، من خلال منح المطورين مرونة أكبر، وفتح مسارات جديدة أمام الاستثمار، وتوسيع خيارات التمويل المتاحة للمشترين.

ـ المجموعة الاستثمارية العقارية الكويتية تُخفض حصتها في سيراميكا ريماس إلى 8.88% :

ـ الصفقة تضمنت بيع 35 مليون سهم وإي إف جي هيرميس الدولية المنفذ ..

 أعلنت شركة العربية للخزف ـ سيراميكا ريماس، عن قيام المجموعة الاستثمارية العقارية الكويتية ش م ك بخفض حصتها في رأسمال الشركة من 12.126% إلى 8.88% .

ـ باعت 35 مليون سهم من أسهم الشركة مقابل 45.818 مليون جنيه :

وأفادت العربية للخزف في بيانها المرسل إلى البورصة المصرية   أن المجموعة الاستثمارية العقارية الكويتية باعت 35 مليون سهم من أسهم الشركة مقابل 45.818 مليون جنيه.

ـ متوسط سعر البيع بلغ 1.309 جنيه للسهم الواحد :

وبلغ متوسط سعر البيع 1.309 جنيه للسهم الواحد، وقامت شركة إي إف جي هيرميس الدولية للسمسرة في الأوراق المالية بدور السمسار المنفذ للصفقة. جدير بالذكر، أن شركة أبناء محمد فتح الله السعودي وأطرافه المرتبطة يستحوذ على الحصة الأكبر في هيكل ملكية سيراميكا ريماس بنسبة 43.5823%، وفقا لإفصاح هيكل المساهمين الصادر بتاريخ 17 يوليو الماضي 2026 .

أخبار مرتبطة

منذ 12 ساعةمقترحات جوهرية لتعزيز الاستفادة من حوافز الطروحات الكبرى12 أغسطس 2026 2:33 م"مرصد الذهب": الكاش باك غير اقتصاديات السبيكة في مصر11 أغسطس 2026 2:36 مصناع المفروشات يراهنون على الحوافز والتوسع الخارجي لتحقيق طفرة في الصادرات10 أغسطس 2026 2:24 ماجتماع وزراء صناعة "البريكس": مصر تسعى لتحويل شراكتها لفرص استثمارية للصناعة المحلية9 أغسطس 2026 1:08 ممصر: تكلفة الطاقة الشمسية للمنازل مع الأسعار والعوامل المؤثرة5 أغسطس 2026 2:46 ماليابان: مصر تشارك في جلسة رفيعة المستوى للذكرى الخمسين لـ"يوم المياه" و"أسبوع المياه"4 أغسطس 2026 3:49 مبتراجع وزن الدولار في احتياطات البنوك المركزية النظام النقدي العالمي يتجه لنموذج متعدد الأقطاب2 أغسطس 2026 2:32 مأميركا تتجه لإقرار رسوم نهائية على وارداتها من حديد التسليح المصري29 يوليو 2026 12:29 موزيرا الاستثمار والخارجية يشهدان إطلاق تقرير الاستثمار العالمي 2026 الصادر عن "الأونكتاد"27 يوليو 2026 3:17 مالحكومة: خطة تنفيذية من 5 محاور لتطوير زراعة وصناعة الكتان في مصر