أبحاث

 

اعداد ـ فاطيمة طيبي

 

الضرائب العقارية من أقدم النظم الضريبية فى مصر، يرجع تاريخها إلى مايو 1883، وتتمثل قوانين الضرائب العقارية المعمول بها حالياً فى قانون الضريبة على الأطيان الزراعية - قانون الضريبة على العقارات المبنية، وبالتالى فهى ليست بأى حال من الأحوال نظاماً جديداً، بل قانون جديد لإصلاح الخلل الذى كان قائماً فى الأنظمة السابقة.

كل القرارات التي تتخذها الحكومة في المجال الاقتصادي والضريبي يفترض بها أن تهدف إلى تحقيق أهداف مدروسة بدقة تتلخص في  أربعة محاور:

1 ـ تحفيز النشاط الاقتصادي عن طريق رفع معدلات النمو الاقتصادي.

2 ـ إيجاد فرص عمل بتقليل معدل البطالة

3 ـ الحفاظ على ثبات الأسعار بالتحكم في معدل التضخم

4 ـ تحقيق توازن العلاقات التجارية مع الخارج

هذه المحاور الأربعة وغيرها تهدف في نهاية المطاف إلى تحقيق الرفاه الاقتصادي للمجتمع وتحسين الظروف المعيشية للمواطنين ومنظومة الضرائب العقارية، لا تحقق حصيلة أكثر من  3 مليارات جنيه سنويا، وهو ما لا يتناسب مع حجم الثروة العقارية.

ـ المشكلات الاجتماعية  للقانون السابق ودواعى التغيير:

تشير جميع الدراسات العلمية والأكاديمية إلى أن منظومة الضرائب العقارية التى كانت قائمة قبل القانون الجديد قد عانت من مشكلات عديدة أهمها :

1- ارتفاع أسعار الضريبة بصفة عامة إذ إنه ووفقاً للمادة 12 من القانون رقم 56 لسنة 1954 وتعديلاته فإن سعر الضريبة كان يحدد على أساس نسب محددة من إيجار الحجرة وتراوح بين 8٪ إذا كان إيجار الحجرة 3 جنيهات و32٪ لما يزيد على 10 جنيهات، وذلك كله بعد خصم 20٪ مقابل تكاليف الصيانة مع حد إعفاء 18 جنيهاً سنوياً.

2- عدم شمول المجتمع الضريبى، إذ كانت الضريبة مفروضة على شريحة صغيرة للغاية لا تمثل المجتمع الضريبى الحقيقى، بل أغلبها من الشرائح الدنيا فى المجتمع، فجميع المدن الجديدة مثل مارينا والساحل الشمالى والقاهرة الجديدة وغيرها غير مدرجة ولم يطبق عليها القانون، واقتصر التطبيق على العقارات المبنية فى الأحياء القديمة والفقيرة.

3- الكم الهائل من الإعفاءات والتخفيضات من ضريبة العقارات المبنية بصورة أدت إلى اختلالات عديدة بحيث جعلت فى العقار الواحد وحدات معفاة وأخرى غير معفاة .

4 - ثبات الضريبة المفروضة التى كان معمولاً بها حتى صدور القانون الجديد، إذ إنه ووفقاً للقانون رقم 154 لسنة 2002 قد استمر العمل بالتقدير العام للقيمة الإيجارية للعقارات المبنية المتخذة أساساً لحساب الضريبة حتى نهاية ديسمبر 2010 وذلك استمراراً للقانون رقم 23 لسنة 1998، الذى مد العمل بهذا التقدير حتى نهاية سنة 2004 فى الوقت الذى تزامن فيه مع صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن تحرير العلاقة الإيجارية بين مالكى العقارات المبنية ومستأجريها.

ـ الثروة العقارية وحصيلة الضرائب على المبانى:

كان من الطبيعى أن تنعكس الأوضاع سالفة الذكرعلى حصيلة الضرائب من المبانى، التى ارتفعت من 105 ملايين جنيه من إجمالى ضرائب 50.3 مليار جنيه عام  2000ـ 2001 إلى 308 ملايين من إجمالى ضرائب 163 ملياراً فى العام المالى 2008ـ 2009، وهى بالفعل أرقام لا تتناسب بأى حال من الأحوال مع حجم العقارات الموجودة فى البلاد، إذ تشير الإحصاءات إلى أن عدد المبانى السكنية فى مصر يصل إلى 11.5 مليون مبنى فى عام 2006 تحتوى على 27.9 مليون وحدة سكنية منها 17.8 مليون شقة و4.8 مليون مبنى بأكمله و1.2 مليون دور أو جزء من دور، مع ملاحظة ما يلى:

- 20.8٪ من الوحدات السكنية خالية وغير مستغلة بمعرفة مستأجريها أو مالكيها.

- 7.7٪ وحدات مغلقة.

- 65٪ من هذه المبانى تخضع لقانون الإيجارات القديمة.

-92٪ من الملكية العقارية فى الحضر و87٪ فى الريف غير مسجلة وغير رسمية.

من هنا كان من الضرورى البحث فى كيفية إصلاح هذا الخلل الذى تعانى منه المنظومة الضريبية المصرية، ومن المعروف أن هذه المنظومة لها ثلاثة أنواع من الضرائب:

ا- ضرائب على الدخول والأرباح والمكتسبات، وهى تتمثل فى قانون الضريبة على الدخل.

ب- ضرائب على التعاملات السلعية والخدمية والقيمة المضافة، وهى تتمثل فى ضريبة المبيعات والضرائب الجمركية.

ج - ضرائب على الملكية، وهى تتمثل فى الضرائب العقارية على المبانى والأراضى.

ـ 7 نقاط  لتعديلات قانون الايجارات القديمة..

عقب موافقة لجنة الإسكان والمرافق في مجلس النواب، برئاسة علاء والي، على مشروع قانون مقدم من الحكومة بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني المقدم من الحكومة.

و آليات التنفيذ وفقا لمواد مشروع القانون .. تنحصرفي هذه النقاط:

ـ القانون يسري على الإيجارات لغير الغرض السكني، أي أن الشقق السكنية لا تدخل ضمن التعديل

ـ  تسري أحكام التشريع المرتقب على الوحدات الإدراية والتجارية التي تم تأجيرها قبل عام 1996.

ـ بمجرد صدور القانون تزيد قيمة إيجار الوحدات (5 أضعاف ) .

ـ  يدفع المستأجر 15% زيادة كل عام وفقا للزيادة الجديدة عقب إصدار القانون.

ـ تستمر العلاقة بين المالك والمستأجر 5 سنوات بعد إصدار القانون، وعقب انتهاء هذه المدة يصبح عقد الإيجار لاغيا بقوة القانون.

 ـ  لا يحتاج المالك اتخاذ أي إجراءات قضائية ضد المستأجر لإخلاء المكان  المؤجر إلا في حالة الامتناع.

ـ  اللائحة التنفيذية للقانون عقب صدوره ستوضح آليات التعامل مع الأماكن المؤجرة لغير الغرض السكني بعد عام 1996.

تعديلات قانون الايجارات القديم وخلال اجتماعات لجنة الإسكان تمت الموافقة على تعديل قانون الايجارات القديم  ونص التعديل في ..

 ـ المادة الأولى: تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة لغير غرض السكني التي يحكمها القانون رقم (49 لسنة 1977) في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم (136 لسنة 1981) والقانون رقم (6 لسنة 1997) بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم (49 لسنة 1977) وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها، مع عدم سريان هذا القانون على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم (4 لسنة 1996) بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

المادة الثانية :  تنص على امتداد عقود إيجار الأماكن التي يسري عليها أحكام القانون رقم (136 لسنة 1981) لصالح المستأجر لمدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وفي جميع الأحوال تنتهي تلك العقود بقوة القانون ودون الحاجة لاتخاذ أي إجراء أو صدور حكم قضائي بانتهاء المدة المنصوص عليها.

المادة الثالثة :  تحدد الأجرة القانونية المستحقة عند صدور هذا القانون بخمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا لأحكام قوانين إيجار الأماكن مع زيادة سنوية للأجرة القانونية وبصفة دورية في مثل هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية وذلك لمدة أربع سنوات.

المادة الرابعة: ألزمت المستأجرين بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك في اليوم التالي لانتهاء المدة القانونية (الخمس سنوات) المشار إليها بالمادة الثانية من المشروع، وتضمنت هذه المادة أنه في حالة امتناع المستأجر عن تسليم العين المؤجرة إلى صاحبها حيث أعطت للمؤجر أو المالك الحق أن يتقدم بطلب إلى قاضى الأمور الوقتية المختص بالمحكمة التي يقع بدائرتها العقار ليأمر بالطرد وتسليم المكان خاليًا من الأشخاص والمنقولات دون أن يخل ذلك بحق المالك أو المؤجر في التعويض إن كان له مقتضى.

     ـ العقارات المعفاة من الضريبة العقارية وهي :

1 - الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها 

2 - أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات و المستوصفات والملاجئ والمبرات التي لا تهدف إلى الربح  

3 - المقار المملوكة للأحزاب السياسية المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها 

4 - الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكناً خاصاً رئيسياً له ولأسرته والتي تقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 (أربعة وعشرون ألف جنيه ) على يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر 

5 - كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه ( ألف ومائتي جنيه )(1200ج)  على أن يخضع ما زاد للضريبة 

6 - أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقاً للقوانين المنظمة لها.

7 - العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة 

8 - الدور المخصص استخدامها في مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح 

9 - أندية وفنادق القوات المسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية في نطاقها وغيرها من الوحدات التي تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أياً من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقاً لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومي 

كما أبقى القانون الجديد على الإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد تقدير تلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية

ـ حالات رفع الضريبة:

ترفع الضريبة فى الحالات الآتية :

ـ 1 حالة إذا ما أصبح العقار معفياً وفقاً للمادة (18) من القانون

ــ 2 حالة تهدم أو تخرب العقار كلياً أو جزئياً إلى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كله أو جزء منه

ـ 3 إذا أصبحت الأرض المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة

ـ توزيع عائد الضريبة العقارية :

سيتم توجيه 25% من حصيلة الضريبة العقارية للمحافظات للصرف منها على التعليم والصحة، ويخصص نسبة 25% من كامل الحصيلة لأغرض تطوير وتنمية المناطق العشوائية..

ـ أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة العقارية:

أ - الموقع الجغرافى ، ويشمل :

ـ1 ـ طبيعة المنطقة الكائن بها العقارات المبنية 

ـ 2 ـ  الشارع الكائن به العقارات المبنية 

ـ 3ـ مدى قرب العقارات المبنية من الشواطئ أو الحدائق أو المتنزهات العامة

ب - مستوى البناء:

 ( فاخر- فوق المتوسط- متوسط - إقتصادى - شعبى ) ونوعية مادة البناء ( خرسانة مسلحة - طوب مصنع - حجر- طوب لبن  - خشب - صاج - أية مواد آخرى ) 

جـ - المرافق المتصلة بالعقارات المبنية ، وتشمل :

1 - الكهرباء والمياه والصرف الصحى 

2 - الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة

3 - تليفونات 

4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة 

5 - أية مرافق عامة آخرى 

ـ تقييم العقار:

 يخضع لمجموعة من المعايير أهمها موقع العقار واتساع الشارع المقام فيه، وقربه من مناطق الخدمات وتشطيبات الخارجى، موضحا أن 50% من حصيلة الضريبة العقارية تذهب لموازنات الصحة والتعليم والضمان الاجتماعى، و25% للمحافظات حسب درجة تحصيلها، و25% لأغراض التطوير الحضرى وتطوير العشوائيات   وعن التقديم للاقرار يكتفى بتقديم إيصال الخدمات كالكهرباء أو الغاز أو الماء ولا يشترط تقديم العقد تسهيلا على المواطنين