أبحاث
| |||
اعداد ـ فاطيمة طيبي
بعد المبيعات التريليونية خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة، تشير التقديرات إلى أن عام 2026 سيكون عام ضبط وتنظيم السوق العقارية في مصر، خاصة بعد حجم المبيعات الكبير الذي تحقق والتحديات التي تتطلب مواجهتها.
ولتنظيم السوق العقارية، اختلفت الآراء حول طريقة التنظيم، لكنها في النهاية تصب في صالح تحقيق انضباط أكثر في السوق ومنع الفوضى.
يرى البعض ضرورة إنشاء هيئة مستقلة بعيدا عن الحكومة، تكون الحكم والفصل بين الأطراف المختلفة، وتمنح لها الصلاحيات الكاملة لمراقبة وتنظيم السوق، مع ضرورة اتباع نظام الحساب البنكي الضامن، الذي تودع فيه أموال المشترين للوحدات السكنية، واستخدامها من جانب المطور وفقا لشروط محددة.
بينما اتفق آخرون على أهمية وسرعة إصدار قانون الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، الموجود في البرلمان منذ الفصل التشريعي الماضي. وأكدوا أن هذا الاتحاد سيكون بمثابة كيان مستقل يساهم في تنظيم السوق بشكل أكبر ويصنف الشركات إلى 3 أو 4 تصنيفات واضحة حسب الإمكانيات والخبرات، مع دوره في حل النزاعات عن طريق لجانه المنبثقة منه.
وخلال عام 2024 وصلت مبيعات القطاع العقاري إلى 2.5 تريليون جنيه، مقابل 1.5 تريليون جنيه في 2023، وخلال أول 9 أشهر من عام 2025 بلغت مبيعات أكبر 10 مطورين 1.05 تريليون جنيه، مقابل 920 مليار جنيه في نفس الفترة من 2024.
ـ تطبيق الحساب الضامن ضرورة قصوى لتنظيم وضبط السوق العقاري:
ـ منح الجهة المستقلة حق شطب المطورين وإصدار التراخيص وفتح التحقيقات ضد الشركات...
قال المهندس علاء فكري، رئيس شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، ونائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن تنظيم وضبط السوق العقاري يحتاج إلى تنفيذ 4 إجراءات رئيسية، أبرزها إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق.
أضاف فكري، في تصريحات صحفية ، إن هذه الهيئة يجب أن تكون مستقلة وبعيدة عن وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية، لأنها ستراقب أعمال ومشروعات هيئة المجتمعات العمرانية نفسها، وبالتالي يجب إنشاء هذه الهيئة ووضع معايير شفافة لها تطبقها على الجميع سواء المطور الحكومي أو الخاص.
أوضح رئيس شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إن هذه الهيئة لابد أن يكون لها سلطة وصلاحيات تنظيم السوق، ومنحها حق شطب المطورين، ومنح التراخيص، وفتح التحقيقات في البلاغات المقدمة ضد الشركات، مشيرا إلى أنه سيتم تمويلها من مشتريات الأراضي ورسوم التراخيص والقرارات الوزارية، ولتكن بنسبة 0.5% مثلا من الرسوم.
وأكد فكري، على ضرورة تطبيق الحساب الضامن، لأنه أمر ضروري وليس له بديل، وهو حساب بنكي تودع فيه أموال المشترين للوحدات السكنية، لضمان استخدامها في تمويل مراحل المشروع الفعلية وحماية حقوق المستثمرين، ولا يمكن للمطور سحب الأموال إلا بعد استيفاء شروط محددة ومعتمدة من جهات رقابية، ما يمنع الفوضى ويحمي السوق.
ـ مطلوب الاستعانة بالتكنولوجيا وتطبيق نظام المحاكم العقارية المتخصصة:
وتابع: "نحتاج أيضا إلى تطبيق التكنولوجيا في تنظيم القطاع العقاري، وكما قامت الدولة بتطبيق الفاتورة الإلكترونية في المنظومة الضريبية، فلابد من الاستعانة بالتكنولوجيا في تنظيم السوق العقارية، من خلال منصة أو نظام خاص بالسوق، يتم فيها معاملات البيع والشراء، ويتم من خلالها سحب استمارات حجز الوحدات، وهذه الاستمارات نضع فيها ضوابط عامة وفقا للقانون المنظم للسوق العقارية، توضح حقوق المطور والمشتري، ويتم إلزام الجميع بها، وبذلك نقضي على الشروط المجحفة التي يتهم البعض المطورين بها أثناء توقيع عقود الوحدات العقارية، وفي نفس الوقت حماية كل من المطور والمشتري”.
ـ مطالب بتطبيق نظام المحاكم العقارية المتخصصة:
كما طالب علاء فكري بتطبيق نظام المحاكم العقارية المتخصصة، مشيرا إلى أن هذا النوع من المحاكم موجود في بريطانيا لحل النزاعات والخلافات بين الأطراف، بحيث تصدر أحكامها خلال 6 أشهر، لأن الخبراء المتخصصين الذين يتم ندبهم في المحاكم العادية موجودون بالفعل في هذه المحاكم، وبالتالي سيتم اختصار الكثير من الوقت في النزاعات القضائية، كما أن القاضي لديه خبرة كبيرة لأنه متخصص في هذا النوع من القضايا، وبالتالي إصدار أحكام دقيقة وسريعة، وتسهيل حل النزاعات ما يساهم في تشجيع الاستثمار بالعقار.
ـ المطالبة بوضع ضوابط للتسعير مسألة غير منطقية:
وفيما يتعلق بوضع ضوابط لتسعير الوحدات، قال فكري إنه لا يوجد ما يمسى بضوابط التسعير لأننا في سوق حرة قائمة على العرض والطلب، ولكي نضع ضوابط للتسعير علينا أن نضع أيضا ضوابط للتكلفة، فلا يصح إلزام المطور بالبيع بسعر معين، في حين يتم رفع التكاليف عليه 3 أضعاف، وبالتالي المطالبة بوضع ضوابط للتسعير مسألة غير منطقية.
ـ الاقتصاد الحر لا يعترف بضوابط التسعير:
ـ اتحاد المطورين يقسم الشركات إلى 3 أو 4 تصنيفات حسب الإمكانيات والخبرات..
قال محمد البستاني، رئيس مجلس إدارة مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والسياحي، رئيس جمعية المطورين العقاريين، إن من أبرز آليات تنظيم السوق العقارية، إصدار قانون اتحاد المطورين.
ـ إصدار قانون اتحاد المطورين أبرز آليات تنظيم السوق العقارية:
أضاف البستاني، في تصريحات خاصة أن إصدار هذا القانون سيؤدي إلى إفراز وتصنيف المطورين، خاصة مع كثرة المشروعات والشركات التي تطلق على نفسها مسمى "المطورين العقاريين"، وهم في الحقيقة لا يتمتعون بسابق خبرة في هذا المجال، إلا أنه قرر شراء قطعة أرض ونفذ عليها مشروعا وأطلق على نفسه اسم "مطور عقاري" .
إذا افترضنا أن هذه الشركة الجديدة حسنة النية، وتمتلك ملاءة مالية لتنفيذ المشروع، لكن حدثت ظروف اقتصادية مفاجئة أدت إلى تعثره، كيف سيكون الوضع في هذه الحالة؟ خاصة وأن من يتحمل التكلفة في النهاية هو العميل، وبالتالي قانون اتحاد المطورين عامل مهم في تصنيف الشركات وتنظيم السوق”.
وأشار رئيس مجلس إدارة مجموعة البستاني للاستثمار العقاري والسياحي، إلى أن هذا الاتحاد سيقوم بتصنيف الشركات العقارية إلى 3 أو 4 تصنيفات حسب إمكانيات كل شركة وسابقة أعمالها وخبراتها في السوق، لكن في حالة دخول مطور جديد مثلا إلى السوق وهو يمتلك ملاءة مالية قوية وليس مبتدئا، ومن الأمثلة على ذلك الشركات العقارية الخليجية، فإننا في هذه الحالة لن نقوم بتصنيفه ضمن فئة الشركات الصغيرة، لكن بشرط أن يعين مجلس إدارة قويًّا ذا كفاءة وخبرات قوية، وفي هذه الحالة يتم تصنيفه ضمن الفئة الأولى.
وبجانب تنظيم السوق إداريا، أكد البستاني، أننا نعول على ثقافة العميل نفسه، والتي عليها جزء كبير من منظومة ضبط السوق، لأن العميل للأسف يختار غالبا الشراء من شركات تعرض وحداتها بأسعار أقل، أو قامت بالإعلان عن عروض معينة، ثم يتفاجأ بأن الشركة تأخرت في التسليم أو تعثرت في تنفيذ المشروع، وبالتالي لابد على العميل أن يفكر كثيرا قبل اتخاذ قرار الشراء.
وحول ضوابط التسعير، قال رئيس جمعية المطورين العقاريين، إنه لا يوجد ما يستدعي وضع ضوابط للتسعير لأننا في اقتصاد حر ومنظومة اقتصادية كاملة، قائمة على العرض والطلب، نافيًا أن تكون أسعار العقارات حاليا مرتفعة أو مبالغ فيها، قائلا: "لا يوجد أحسن من الأسعار الآن، لأن من كان يشتري الوحدة على 4 أو 5 سنين، أصبح يشتري نفس الوحدة بنفس السعر على 10 و12 سنة، بالإضافة إلى المنافسة الشديدة في السوق التي تمنع المغالاة والمبالغة في التسعير من جانب الشركات".
وأشار محمد البستاني إلى أننا لدينا تخوفات على المطورين من التعثر وليس المشترين، خاصة بعد عروض التقسيط على 12 و15 سنة التي تم الإعلان عنها العام الماضي.
ـ إصدار قانون اتحاد المطورين قادر على ضبط السوق:
ـ كيان مستقل أكثر فاعلية ونقلة إدارية وتنظيمية كبيرة داخل القطاع...
قال المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، أسامة سعد الدين، إن إصدار قانون الاتحاد المصري للمطورين العقاريين سيساهم كثيرا في ضبط السوق، لأنه سيمنح الثقة في السوق ويؤدي إلى انضباط ومصداقية أكبر.
قال سعد الدين، في تصريحات خاصة إن مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري الجديد سيضع إقرار هذا القانون على رأس أولوياته، خاصة أن الغرفة رفعت دراسة شاملة إلى لجنة الإسكان بمجلس النواب تتضمن مقترحا بتحويلها إلى الاتحاد المصري للتطوير العقاري.
وأوضح المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، أن هذه الخطوة تهدف إلى منح القطاع العقاري كيانا مستقلا أكثر فاعلية، بما يعزز دوره في تنظيم السوق ومتابعة قضاياه بشكل مباشر.
ولفت سعد الدين إلى أن اتحاد المطورين سيضم لجانا متخصصة، منها لجنة لفض المنازعات، التي ستفصل في النزاعات بين الأطراف المختلفة في السوق، وسيضم كبرى الشركات العاملة في السوق العقارية المصرية، إلى جانب ممثلين من الدولة والسلطة القضائية، ما يساهم في إحداث نقلة إدارية وتنظيمية كبيرة داخل القطاع.
ـ تراجع أسعار الوحدات مرتبط بانخفاض تكلفة تسعير الأراضي:
وفيما يتعلق بإمكانية تراجع أسعار العقارات خلال عام 2026، قال المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، إن ذلك يتوقف على عناصر عديدة، أبرزها سعر الأراضي الذي يمثل النسبة الأكبر في تكاليف المباني، وطالما أن الدولة لم تخفض أسعار الأراضي فإن التكاليف لن تنخفض وبالتالي الأسعار ستظل كما هي دون تغيير.
ـ بعد مبيعات تريليونية.. سوق العقارات المصرية تترقب مرحلة أكثر تنظيما:
شهدت السوق العقارية في مصر نموا ملحوظا، اتسع معه نطاق النشاط وتنوعت المنتجات وتعددت المشروعات، لتصل قيمة المبيعات إلى تريليونات الجنيهات، مدعومة بآلاف الشركات وملايين العملاء والمستثمرين ومستهلكي الوحدات العقارية، في مدن مختلفة ولأغراض متعددة.
ومع التطورات في السوق برزت مشكلات وتحديات ربما لم تكن لتظهر إلا مع النمو الكبير لها في فترة شهدت ظروفا اقتصادية استثنائية حفزت الطلب على العقار كمخزن قيمة لحماية الأموال من التضخم، وقوة شهية الشركات التطوير للاستفادة من الزخم الشرائي بطرح المزيد من المشروعات بعضها تأثر بارتفاع التكلفة، ولم تلتزم بعض الشركات بالجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم.
وفي الفترة الأخيرة اتجه مشترو بعض المشروعات للتظاهر أمام الشركات التي تأخرت في تنفيذ أو تسليم الوحدات، ودعا آخرون لإنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق وإقرار عقود متوازنة تحقق مصلحة الشركات والعملاء بدلا من العقود التي تؤمن حقوق المطورين فقط على حد وصفهم.
وطرح مجموعة من المستثمرين والمشترين مبادرة إنشاء "هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقارية في مصر لتكون جهة رقابية تفصل في النزاعات التي تنشأ بين المطورين والعملاء.
ـ مقترح هيئة تنظيم السوق:
وقال أسامة سماحة أحد المنادين بفكرة إنشاء هيئة تنظيم السوق العقارية في مصر، إن المبادرة بدأت من تجربة شخصية له مع تكرار شكاوى مشترين آخرين ووجدوا أنفسهم يواجهون موقفا يتمثل في تأخر التسليم وعدم وضوح التزامات المطورين تجاه عملائهم.
أوضح أن المبادرة تنادي بفصل الجهة المنظمة للسوق عن المؤسسات التنفيذية، لضمان الحياد ومنع تضارب المصالح، إلى جانب إنشاء قضاء متخصصا للفصل السريع في النزاعات العقارية، وتطبيق معايير صارمة لاختيار الكوادر المشرفة على التنظيم.
كما أن المقترح يحدد معايير لاختيار كوادر الهيئة، تشمل مهندسين ومستشارين ذوي خبرة حقيقية، ومنع أي عضو فيها من مباشرة أعمال في شركات تطوير عقاري لضمان استقلالية القرار.
اقترح تمويل الهيئة عبر تحصيل رسوم لا تتجاوز 1% من قيمة التعاقدات العقارية، دون أعباء على الدولة، مشيرا إلى أن هذا المقترح سينظم السوق من خلال اعتماد الوحدات قبل البيع وترخيص المسوقين العقاريين، وضبط منظومة الإعلان العقاري عبر منع أي ترويج قبل استيفاء المشروع للتراخيص وبدء التنفيذ، باعتبار ذلك خطوة أساسية لاستعادة الثقة وحماية المستثمر والمواطن، دون التأثير على جاذبية الاستثمار.
ـ تأجيل التسليم 4 سنوات:
وقال أحد المصريين العاملين بالخارج، أحمد عبد الرحمن، وهو متضرر من إحدى شركات التطوير العقاري المصرية، إن مشكلته تتمثل في تأجيل تسليم وحدته رغم التزامه بسداد جميع الأقساط في مواعيدها.
وأوضح عبد الرحمن أنه كان من المقرر استلام وحدته خلال الشهر الجاري، إلا أنه فوجئ بتلقي بريد إلكتروني من الشركة يفيد بتأجيل موعد التسليم إلى عام 2030، وهو ما يعني تأخيرا لمدة 4 سنوات عن الموعد المتفق عليه.
أكد أن التأخير في التسليم ترتب عليه خسائر استثمارية لأنه في حال تسلم الوحدة في موعدها كان يمكنه تحقيق عوائد جيدة على مدار السنوات الأربع المقبلة، وحرمه منها تأخر التنفيذ.
أفاد أن عقده مع الشركة ينص صراحة على توقيع غرامة تأخير قدرها 5 آلاف جنيه عن كل شهر تأخير بعد تاريخ التسليم المحدد بالعقد، مؤكدا تمسكه بكامل حقوقه القانونية.
ـ تحركات حكومية:
لم يكن الحديث عن تنظيم السوق العقارية في مصر من جانب المشترين للوحدات العقارية أو المتضررين من عدم التزام بعض الشركات، ولكن رئيس مجلس الوزراء المصري، مصطفى مدبولي، أعلن في ديسمبر 2025، عن العمل على إطار تشريعي ومؤسسي متكامل بالتعاون مع وزارة الإسكان والمطورين، يهدف إلى تصنيف المطورين العقاريين وفق قدراتهم المالية والفنية وسجل إنجازاتهم، ومنع إسناد مشروعات كبرى لشركات غير مؤهلة، لضمان استقرار السوق وحماية حقوق الحاجزين.
كما وجه الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان المصرية بالتعاون مع المطورين العقاريين في وضع تصور هذا الإطار المؤسسي بناء على حجم وقدرة المطور في تنفيذ المشروع بناء على تصنيف يضع كل مطور حسب قدرته على غرار اتحاد المقاولين لكي يطمئن المشتري ويضمن انضباط السوق.
ـ منع تضارب المصالح:
ومن جانبه، توقع الشريك المؤسس بمكتب "خضير وشركاه للاستشارات القانونية" ورئيس هيئة الاستثمار المصرية الأسبق، محمد خضير، أن يؤدي إنشاء هيئة لتنظيم سوق العقار المصرية إلى تعزيز حماية حقوق المستثمرين والمستهلكين في السوق، وجذب الاستثمارات، وتعزيز الشفافية عبر آليات مثل "حساب الضمان" لضمان توجيه أموال الحاجزين لتنفيذ المشروعات.
وأضاف خضير:" أن الهيئة المقترحة يجب أن تكون جهة مستقلة بالكامل، لتأكيد حياد قرارها وتجنب تضارب المصالح" .
وأشار إلى ضرورة اعتماد عقود نمطية تحمي حقوق المشترين، مع وضع حلول انتقالية للمشروعات القائمة المتعثرة، كما لفت إلى أن الهيئة ينبغي أن تمتلك صلاحيات التدخل في حالات التعثر الشديد، إلى جانب آليات سريعة لفض النزاعات العقارية بدلا من اللجوء إلى القضاء التقليدي.
وأوضح خضير أن تنظيم السوق داخليا يمثل خطوة أساسية لجذب الاستثمارات الأجنبية وتصدير العقار، مع التأكيد على تكامل عمل الهيئة مع القوانين القائمة لضمان استقرار وتوازن القطاع العقاري المصري.
| |||
 22 فبراير 2026 11:04 صمن يدفع ثمن المليارات المفقودة بعد الغاء المحكمة العليا الرسوم الجمركية الشاملة 16 فبراير 2026 10:36 صفي ختام "الاجتماع الوزاري للمعادن الحيوية.. واشنطن تدشن"دبلوماسية المعادن" مع دول شريكة 15 فبراير 2026 12:25 ممنافسة الشركات العقارية على اقتناص الكوادر خاصة في التخصصات الفنية والاستثمارية 11 فبراير 2026 12:47 م2026 عام النسيج المصري طفرة مرتقبة في الاستثمارات والصادرات 10 فبراير 2026 12:36 ممؤتمر "العلا": أهمية دور الاقتصادات الناشئة في الاقتصاد العالمي 8 فبراير 2026 11:33 صمؤسسة الاستثمار البريطانية BII: مصرسوق ذات أولوية وخصصنا مليار دولار للاستثمارات 4 فبراير 2026 12:29 مالقمة العالمية للحكومات.."أجيليتي": تقلبات متوقعة في التجارة والاقتصاد 2 فبراير 2026 12:38 موول ستريت" في صمت.. والحديث عن ترامب في الاجتماعات المغلقة محفوفا بالمخاطر 26 يناير 2026 3:00 مدعم الاستثمار الصناعي يبحث عن آليات جديدة في ضل التحسن الجديد 25 يناير 2026 3:52 مدافوس: المشاط تستعرض تطور البرنامج القطري لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية |