أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

 تدرس الحكومة المصرية تعديل قانون الضريبة العقارية، وتقدمت مصلحة الضرائب العقارية بمقترح لرفع حد الإعفاء من الضريبة على الوحدات السكنية، الذي يبلغ حاليا نحو مليوني جنيه، في ظل ارتفاع أسعار العقارات وزيادة معدلات التضخم.  كما  أنه يجري بحث إمكانية رفع حد الإعفاء الضريبي للوحدات العقارية إلى ما يتراوح بين 3 أو 4 ملايين جنيه، إلا أنه لم يتم بعد تحديد قيمة نهائية. اضف المشاورات الحكومية بشأن تعديلات قانون الضريبة العقارية ما زالت جارية، مع ترجيحات بحسم المقترحات النهائية .

كما أن المناقشات تشمل الحد الأدنى للإعفاءات الضريبية على الوحدات العقارية، إلى جانب دراسة القانون الحالي، سواء بالإبقاء عليه مع إدخال تعديلات أو إعادة صياغته بالكامل، كما تبحث الجهات المعنية تحديد الجهة المسؤولة عن تقييم العقارات، وما إذا كانت ستكون هيئة حكومية أو جهات مستقلة أو شركات متخصصة.

وبحسب مصادر اعلامية  أنه سيجري عرض المقترح على رئيس مجلس الوزراء قبل طرحه للحوار المجتمعي، الذي سيشمل هيئة المجتمعات العمرانية، المطورين العقاريين، القطاع الصناعي، ومكاتب التقييم العقاري، تمهيدا لرفعه إلى مجلس النواب لمناقشته وإقراره.

ـ أبرز مقترحات التعديلات :

الحكومة تستهدف زيادة الحصيلة الضريبية عبر تفعيل منظومة التحصيل الإلكتروني، دون فرض ضرائب جديدة، مع العمل على توفير تسهيلات تيسر إجراءات السداد.

ومن المقترحات إرسال رسائل إلكترونية للممولين تتضمن تفاصيل الوحدات الخاضعة للضريبة، والقيمة المستحقة، وطرق السداد الإلكترونية، إلى جانب المدة المحددة للدفع والغرامات المقررة في حال التأخير". كما تعكف مصلحة الضرائب العقارية حاليا على تطوير منظومة الدفع الإلكتروني بالتعاون مع شركة إي تاكس  (e-Tax)، المتخصصة في تشغيل الحلول الضريبية، بهدف ميكنة عملية تحصيل الضرائب العقارية وتبسيط الإجراءات على المواطنين. وقد تم بالفعل إطلاق أولى الخدمات الإلكترونية في بعض المأموريات، على أن يتم تعميمها تدريجيا لتسهيل عمليات السداد وتعزيز كفاءة التحصيل الضريبي.

  وجميع التعديلات المقترحة على قانون الضريبة العقارية تهدف إلى التيسير على المواطنين، وتبسيط الإجراءات، ورفع الحد الأدنى للإعفاء الضريبي، وليس فرض ضرائب جديدة.

ـ فيما يتعلق بالارتفاع الكبير في أسعار الوحدات العقارية وأثره على الوعاء الضريبي..

 قال المصدر الحكومي إن البيانات الرسمية تشير إلى أن أكثر من 70% من الوحدات السكنية في مصر لم تكن تتجاوز قيمتها 2 مليون جنيه عند تطبيق القانون في عام 2013، وأن إعادة تقييم العقارات تُجرى كل خمس سنوات وفقا لهذا التسعير، مع تحديد أي زيادات محتملة بناء على الأسس المعتمدة في القانون. كما أن الضريبة العقارية تظل ثابتة للممولين لمدة خمس سنوات، وهي فترة التقدير المحددة بالقانون، وبعد انتهائها يتم إعادة تقييمها، على ألا تتجاوز نسبة الزيادة 30% للوحدات السكنية و45% للوحدات غير السكنية.

ـ آليات تقييم العقارات :

 عملية تقييم العقارات الخاضعة للضريبة العقارية تتم وفقا للقانون الحالي عبر لجان الحصر والتقدير، التي تقوم بتقييم العقارات ليس بغرض البيع أو الشراء، وإنما لحساب الضريبة العقارية على مستوى المناطق المختلفة، حيث تتشكل هذه اللجان وفقا لتقسيم المناطق وتعتمد في تقديرها على متوسط أسعار الإيجارات في المنطقة، بالإضافة إلى الاسترشاد بعقود البيع أو الإيجار السائدة، كما تأخذ في الاعتبار الموقع الجغرافي ومستوى المنطقة والبعدين الاجتماعي والاقتصادي لسكانها. كذلك لا يتم التقييم بناء على الأسعار الحالية في السوق، وإنما وفقا لقيمة العقار وقت إنشائه أو اكتماله، مع مراعاة أي زيادات طفيفة قد تطرأ منذ ذلك الحين.

وتفرض الضريبة العقارية على العقار نفسه بمجرد اكتماله أو إشغاله، حيث تطبق على الوحدات التامة والمشطبة والمتصلة بالمرافق حتى لو لم تكن مشغولة، أما الوحدات غير المكتملة أو قيد الإنشاء فهي معفاة من الضريبة العقارية حتى اكتمالها، وفق القانون الحالي.

ـ الإعفاءات المقررة في القانون :

القانون الحالي يمنح إعفاء ضريبيا للعقارات السكنية التي لا تتجاوز قيمتها مليوني جنيه بشرط أن تكون مخصصة كسكن رئيسي للمالك، وفي حالة امتلاك وحدة سكنية بقيمة تتجاوز 2 مليون جنيه يتم احتساب الضريبة على باقي القيمة فقط بعد خصم الإعفاء المحدد بـ 2 مليون جنيه. أما الوحدات السكنية المؤجرة فلا تستفيد من الإعفاءات، وتفرض الضريبة عليها على كامل قيمة العقار، ويتم احتسابها بنسبة 10% من صافي الإيجار السنوي، كما تستفيد الوحدات ذات الإيجارات السنوية التي لا تتجاوز 1200 جنيه من إعفاء كامل من الضريبة العقارية.

والضريبة العقارية سنوية ويتم سدادها على قسطين متساويين، حيث يتم دفع القسط الأول من يناير إلى يونيو، بينما يتم دفع القسط الثاني من يوليو إلى ديسمبر. وتعد الضريبة العقارية مستقلة عن ضريبة الثروة العقارية، حيث تندرج الأخيرة ضمن ضريبة الدخل وتخضع لقواعد مختلفة، إذ يتم احتسابها بواقع شهر ضريبة عن كل سنة إيجار.

وتم تمديد الفترة التقديرية الأولى للضريبة العقارية، التي بدأت في 1 يوليو 2013، حتى يونيو 2021 بدلا من انتهائها في 2018، ليتم تمديدها 3 سنوات إضافية.

وفي عام 2022، قامت الهيئة بإعادة تقدير الضريبة، مع التأكيد على أن الزيادة لا تطبق تلقائيا بنسبة 30% للسكني أو 45% لغير السكني، حيث تحدد وفقا لمؤشر الأسعار، بحيث يتم تعديل النسبة وفقًا لحالة السوق، وقد تتراوح الزيادة من 1% إلى 30%، حتى في حالة ارتفاع أسعار الوحدات.

ـ "سوديك" ..اتجاهات أسعار العقارات ارتفاع الأسعار بين 50 و120% في بعض المشروعات في 2025 بمصر :

قال المدير العام لشركة "سوديك" المصرية، أيمن عامر، إن الشركة اتبعت سياسة قوية للتحوط ضد التذبذب في سعر الصرف وتضخم الأسعار في عامي 2023 و2024 واستطاعت من خلالها المحافظة على مراكز التكلفة وفي نفس الوقت اتبعت سياسة تسويقية وبيعية تعكس المتغيرات في السوق. وأضاف  أن الشركة تمكنت من تحسين أسعار المبيعات وتحقيق التوازن بين سعر البيع والتكلفة ومن ثم ارتفعت الأرباح بشكل كبير خلال العام الماضي 2024 .

وأشار إلى أن التكاليف في السوق عموما كانت ترتفع في حدود 50% ولكن نحن السياسة التحوطية التي اتبعتها الشركة استطاعت من خلالها السيطرة على ارتفاع التكاليف. عملنا تحوطا بنحو 2.6 مليار جنيه أدت إلى انخفاض التكاليف ورفعنا أسعارنا بشكل جيد في ما بين 50 و120% في بعض المشروعات ما أدى إلى نتائج أعمال ممتازة"، وفق عامر.

وبشأن إمكانية استمرار سياسة الشركة في التحوط للعام الحالي قال عامر، سعر الدولار مستقر حاليا في سوق الصرف المصرية والتوقعات تشير إلى ثباته حول المستويات الحالية ودائما ما ندرس السوق عن قرب شديد ولدينا إدارة المخاطرة تراجع المتغيرات بشكل يومي وإذا وجدنا حاجة للتحوط سنفعل بالتأكيد خاصة أن الوضع النقدي للشركة قوي جدا.

ـ زيادة الأسعار في 2025 :

أوضح أن الشركة لديها 6 مشاريع تعمل على تطويرها في الساحل الشمالي وغرب القاهرة وشرق القاهرة، مشيرا إلى أن الساحل الشمالي يمثل 66% من إجمالي مبيعات الشركة في عام 2024 مدفوعة بشراء الأجانب والمصريين العاملين بالخارج بشكل كبير، مشيرا إلى أنه بعد صفقة رأس الحكمة أصبح الساحل الشمالي منطقة جاذبة للسياحة المصرية والعالمية.

وقال إن الأسعار في الساحل الشمالي ارتفعت في حدود ما بين 100% وأكثر، مشيرا إلى استمرار زيادة الأسعار، نظرا لاستمرار خطة تحرير أسعار الطاقة وهو ما ينعكس طبعا على سعر التكلفة بما يتراوح بين 20 و30% وإذا حدث تغير آخر في سعر الدولار ستستمر زيادة الأسعار ولكن في الوقت الحالي.

وتوقع أن تتراوح الزيادة في الأسعار في نطاق يتراوح بين 20 و30% ، إذا لم يحدث زيادة في سعر صرف الدولار وهو أمر مستبعد. وأشار إلى أن الزيادة في الأسعار ستكون لجميع مشاريع الشركة ولكن الساحل الشمالي ستكون الزيادة فيه أكبر نظرا لزيادة الطلب عليه من داخل مصر ومن الدول العربية ودول أجنبية مثل أميركا وكندا و بريطانيا.

ـ 87 مليار جنيه وحدات قيد التطوير :

وقال قيمة المبيعات المتعاقد عليها للوحدات التي تم بيعها ومازالت قيد التطوير إلى 87 مليار جنيه بنهاية العام 2024 . وتوقع تسليم أكثر من 2000 وحدة خلال عام 2025.

وذكر أن الرافعة المالية للشركة كانت متوازنة جدا في العام 2024  عند 0.33 x ويمكن أن تتجه الشركة لزيادة التمويلات حال احتاجت ذلك، خاصة لتمويل المشروعات ويمكن أن تتجه إلى عملية التوريق "إصدار سندات بضمان أوراق القبض" حال التوسع. وسجلت الشركة زيادة 84% في صافي أرباحها خلال العام 2024  إلى 2.53 مليار جنيه.

ـ  ارتفاع أسعار العقارات في مصر يفرز نموذجا جديدا للاستثمار:

فتح ارتفاع أسعار العقارات في مصر بابا استثماريا جديدا، هو الملكية الجزئية للعقار الذي أصبح خيارا جاذبا للمستثمرين، حيث تتيح امتلاك حصص في العقارات الفاخرة أو الاستثمارية من دون الحاجة إلى دفع قيمتها بالكامل هذا النموذج يتيح لصغار المستثمرين الاستفادة من العوائد مع تقاسم التكاليف، ما يجعله أحد الحلول لمواكبة تحولات السوق العقارية.

وتبنت شركات عقارية نموذج الملكية الجزئية لتعزيز مبيعاتها، من بينها شركة مدينة مصر للإسكان، التي أعلنت في عام 2023 عن نظام "SAFE" للاستثمار العقاري.

وأوضح الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب للشركة، عبدالله سلام، أن الملكية الجماعية للعقار أصبحت أكثر رواجا في السنوات الأخيرة، نظرا لقدرتها على تمكين المستثمرين من تنويع محافظهم العقارية وفقا لإمكاناتهم المالية.  كما " أن هذا النموذج يسهم في تقليل متطلبات رأس المال، ويوفر عوائد ثابتة سواء من خلال التأجير أو إعادة البيع بعد اكتمال المشاريع. وأشار إلى أن هذا النوع من الاستثمار قد يواجه بعض التحديات مثل عدم القدرة على التحكم الكامل في العقار وتقلبات السوق العقارية، بالإضافة إلى حاجته للترويج الفعال لزيادة الوعي به.

ـ استثمار مرن :

ومن جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، ريمون عهدي، إن هذا النموذج الاستثماري الجديد يوفر بديلا مبسطا لصناديق الاستثمار العقاري، ويتيح للمستثمرين فيه تحقيق عوائد دون التعرض لأي مخاطر. وذكر  أن شركته تدرس حاليا إمكانية طرح الوحدات للبيع بنظام الملكية الجماعية أو الجزئية، بالتوازي مع دراسة فرص التعاون مع أطراف خارج مصر في هذا المجال.

كما تبنت "ناوي شيرز"، إحدى شركات مجموعة "ناوي" والمتخصصة في التكنولوجيا العقارية، نموذج الملكية الجزئية من خلال بيع حصص في وحدات سكنية في مناطق ذات طلب مرتفع، يشمل ذلك بيع وحدات على الخارطة للعملاء وصغار المستثمرين بهدف الاستثمار، مع توفير خيارات تقسيط شهرية.

وتعتمد الشركة على بيع حصص بنظام الملكية الجزئية على المشاع، ويتم بيع الوحدة قبل استلامها إذا تجاوز العائد على الاستثمار 80%، بينما في حالة استلام الوحدة قبل بلوغ هذا العائد، يتم تقييمها من خلال مقيم معتمد من البنك المركزي المصري، وفقا المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة "ناوي"، مصطفى البلتاجي.

وأضاف البلتاجي أن النموذج الاستثماري الخاص بالشركة يعتمد على عقود بيع وشراء الحصص، وليس على عقود استثمار معتمدة من هيئة الرقابة المالية، مشيرا إلى أن "ناوي" تقدمت بالفعل للحصول على رخصة وذلك لأهمية وجود إطار قانوني لدعم نمو هذا النوع من الاستثمار.

وتوقع البلتاجي أن يشهد هذا النوع من الاستثمار نموا كبيرا هذا العام 2025 ، بنسبة تفوق 100% مقارنة بالعام 2024 ، خاصة في مناطق مثل الساحل الشمالي، التجمع الخامس، 6 أكتوبر والعين السخنة.

ـ ملكية جزئية للفنادق :

وتتجه بعض الشركات الفندقية إلى طرح تملك حصص جزئية في الفنادق والوحدات الفندقية، مما يتيح للمستثمرين المشاركة في عوائد الإيجارات أو أرباح التشغيل، على غرار ما يحدث في السوق الإماراتية، وفقا للرئيس التنفيذي للمجموعة العربية الكويتية طارق عيد. وقال" إن شركته تدرس تطبيق هذا النموذج في مشروعها الفندقي بغرب القاهرة، موضحا أن العائد على الاستثمار في الوحدات الفندقية يصل إلى 25%، مقارنة بـ15% للوحدات السكنية و8% للمكاتب.

ـ الصناديق أكثر أمانا :

قال الخبير العقاري ومؤسس الجمعية المصرية للتقييم العقاري، الدكتور أحمد أنيس، إن الاستثمار في الملكية الجزئية للعقارات يعد تطورا طبيعيا نتيجة لانخفاض الملاءة المالية للعملاء وارتفاع الأسعار، وخيار بديل لضعف الاستثمار في الصناديق العقارية ورغم أنه يعتبر استثمارا منخفض المخاطر، فإنه يواجه تحديات تتمثل في بطء بيعه وصعوبة تسييله. وأضاف أنيس أن الاستثمار في الصناديق الاستثمارية المتنوعة يعد أقل مخاطرة مقارنة بالاستثمار في الملكية الجزئية التي تديرها الشركات، موضحا أنها تتميز بتنوع أنشطتها وفعاليتها، وتحقق عوائد مرتفعة بشكل دوري.

واتفق نائب رئيس شركة أكيومن لتداول الأوراق المالية، محمد عبدالله، مع أنيس في أن الصناديق العقارية أكثر أمانا وتنظيما من هذا الاستثمار الفردي من قبل الشركات.

وأوضح عبدالله أن هذا الاستثمار يحتاج إلى تنظيم محكم لكي يحدث نقلة نوعية في السوق العقارية المصرية، مشيرا إلى أن أكبر تحد قد يواجه هذا النوع من الاستثمار صعوبة "التخارج الآمن" مع تحقيق أرباح، بالإضافة إلى توضيح نشاط الوحدة أو العقار إذا كان سيتم تأجيره أو سيعاد بيعه لتجنب أي خلاف بين الملاك أو المستثمرين.

ـ تمويل جماعي للمشروعات على الخارطة :

فيما أوضح مصدر بهيئة الرقابة المالية  أن الهيئة تبحث تدشين آلية جديدة لتمويل المطورين العقاريين من خلال تمكين المواطنين من الاستثمار الجزئي أو امتلاك حصص في المشروعات العقارية لهؤلاء المطورين سواء كانت مشروعات على الخارطة أو قيد التنفيذ أو مكتملة. وكشف المصدر أن هذه الآلية ستتيح للشركات تمويل توسعاتها المستقبلية وتنفيذ خطط أعمالها من خلال الأموال المجمعة من حاملي الوثائق على أصولها القائمة أو أصولها المستقبلية بعوائد سيتم تحديدها لاحقاً بعد المناقشات والاتفاق مع المطورين العقاريين.

أخبار مرتبطة

12 مارس 2025 2:35 مبنوك مصر تفتح حسابات بنكية جديدة لتعزيز الشمول المالي10 مارس 2025 2:58 مجهود تجديد المفاعلات القديمة.. مسعى عالمي لمستقبل الطاقة النووية9 مارس 2025 2:50 مالحرب التجارية في منعطف جديد.. الصين وكندا على خط المواجهة3 مارس 2025 12:43 مروما : قمة الأمم المتحدة للتنوع البيولوجي كيفية مساهمة الدول بمبلغ 200 مليار دولار26 فبراير 2025 3:35 ممسودة صفقة المعادن بين أميركا وأوكرانيا.. بنود الاتفاق لا تحدد ضمانات أمنية25 فبراير 2025 4:29 ممصر والإمارات تعلنان إطلاق المفاوضات حول اتفاقية شراكة اقتصادية شاملة24 فبراير 2025 1:28 مفي مجال التعاون الدولي مباحثات تعزيز الشراكة وتبادل الخبرات بين مصر والبحرين23 فبراير 2025 4:19 مفي معرض دبي العالمي للقوارب 2025.. أكثر من 200 يخت ومركبة مائية19 فبراير 2025 3:04 ممعرض مصر الدولي للطاقة "إيجبس 2025": الرئيس السيسي يؤكد أهمية تعزيز استثمارات أباتشي الأمريكية بمصر18 فبراير 2025 12:40 مضعف الابتكار والثقافة المؤسسية والتركيز على الأرباح اسباب دفعت الى انهيار الشركات العملاقة بأميركا