أبحاث

اعداد ـ فاطيمة طيبي

أكد الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب والشريك المؤسس لشركة تطوير مصر، أن تداعيات حرب إيران ستنعكس إيجابيا على القطاع العقاري المصري بشكل عام عــدا ارتفاع التكلفة، مشيرا إلى أنها ليست مصدر قلق بل هناك فرصة أكبر للنمو.

أضاف شلبي في حوار خاص، أن مسألة تنظيم السوق تحتاج إلى التعامل معها بحرص شديد وسكينة جراح، وتحتاج إلى هيئة لتنظيم السوق وإصدار تشريع يشمل جميع أطراف المنظومة، بالإضافة إلى أنه عندما تطرح الدولة أراض لا بد أن يكون معها كل الموافقات الخاصة بها، ولا يمكن أن تفاجئ الدولة المطور بأي قرارات، بل تتجمل مسئولياتها، مشيرا إلى أن التأخير في التنفيذ والتسليم أكبر مشكلة تعاني منها السوق حاليا.

ـ  حرب إيران ومدى استفادة القطاع العقاري المصري  منها :

ظروف الحرب رغم رفضنا لأي حرب تهدد استقرار المنطقة، لكنها تؤكد مكانة مصر الاقتصادية في المنطقة، وحالة الاستقرار السياسي والاقتصادي فيها تجعل مصر كلها ملاذا آمنا وواحة للاستقرار والأمن الاقتصادي، والحرب وجهت إنذارًا للعالم كله بأن أفضل مكان للاستثمار في المنطقة هي مصر، وأنها ستظل كبير هذه المنطقة مهما كان دور الدول المحيطة، وبالتالي سينعكس ذلك إيجابيًّا على الاقتصاد في كل القطاعات.

كما ان الحرب ستنعكس إيجابيا على القطاع العقاري بشكل عام، ما عدا ارتفاع التكلفة وهو الانعكاس السلبي الوحيد، ونواجه تغيرات في التكلفة حاليا مع ارتفاع أسعار الطاقة، لكن أعتقد أنها في الحدود الطبيعية التي يحسبها المطورون كل عام، وبالتالي لست قلقا بل بالعكس هناك فرصة أكبر للنمو.

أتمنى أن نتعدى مرحلة العملاء الذين يقومون بالشراء، وننتقل إلى مرحلة شراء صناديق الاستثمار في الأنشطة غير السكنية، وهذا الأمر هو طموحي، بأن نرى مصر تجذب استثمارات سواء فندقية أو إدارية أو تجارية أو طبية من خلال صناديق استثمار، لأننا نحتاج مثل هذه الأنشطة بقوة.

ـ امال  في جذب مصر استثمارات في الأنشطة غير السكنية من خلال الصناديق:

أتمنى في المرحلة القادمة أن يركز المطورون مع الدولة على جذب استثمارات في الأنشطة غير السكنية، من خلال منح حوافز تدعم الاستثمار الأجنبي في مصر، ودعم القطاع الخاص المصري للقيام بشراكات مع القطاع الخاص الأجنبي. وأدعو الدولة لتبني فكرة التحالفات بين القطاع الخاص المصري والأجنبي لضمان جذب رأسمال خارجي مقابل حصة معينة في رأس المال

ودائما أوجه الدعوة إلى الدولة بأن تتبنى فكرة التحالفات بين القطاع الخاص المصري والأجنبي، بحيث إن الدولة تطرح فرصا استثمارية في كل المجالات وليس في العقارات فقط، موجهة للقطاع الخاص المصري شريطة الشراكة مع قطاع خاص أجنبي لضمان جذب رأسمال أجنبي مقابل حصة معينة في رأس المال، وبدلا من أن تقوم الدولة بالتسويق لنفسها لدى المستثمرين الأجانب، تستغل القطاع الخاص المصري في هذا الأمر وتسويق الفرص للمستثمرين الأجانب، والمكسب في هذه الحالة لكل الأطراف.

هناك جهد جيد يتم بذله حاليا من جانب وزير الاستثمار محمد فريد بخصوص ملف صناديق الاستثمار، لكننا نحتاج إلى دعم القطاع الخاص لجذب صناديق خارجية وليس مجرد تأسيسها محليا.

ـ نحتاج إلى إعفاءات جمركية وضريبية وقيمة منطقية لأراضي المشروعات غير السكنية :

هناك مشروعات تحتاج إلى إعفاءات جمركية مثل المولات التجارية، وهناك أنشطة تحتاج إلى إعفاءات ضريبية، بينما هناك أنشطة تحتاج إلى أن تكون قيمة الأرض منطقية لأن الأنشطة غير السكنية تحتاج إلى استثمارات عالية، ولن يستطيع المستثمر سداد قيمة الأرض التي تطلبها الدولة حاليا.

فمثلا نحن نحتاج إلى زيادة الغرف الفندقية، وفي الماضي قامت الدولة بتشجيع هذا النوع من الاستثمار عن طريق تحديد سعر متر الأرض بدولار واحد، وهذا الحافز ما صنع شرم الشيخ والغردقة، ونحن هنا لا نطالب بأن يكون سعر المتر بدولار، لكن تكون القيمة منطقية عادلة، وبالتالي مطلوب منح الأراضي لهذا القطاع بسعر منطقي شريطة وجود تحالف بين مستثمر أجنبي مع المستثمر المصري، بحيث نضمن دخول استثمار أجنبي من الخارج.

ـ الدولة تدرس إنشاء مناطق اقتصادية خاصة في العاصمة الإدارية ورأس الحكمة:

في هذه الحالة الكل كسبان، والدولة حاليا تدرس إنشاء مناطق اقتصادية خاصة في العاصمة الإدارية ورأس الحكمة وأماكن أخرى، من الممكن أن ينطبق عليها هذه الحوافز، ما يساهم في تشغيل العاصمة الجديدة والمدن الجديدة، وهناك قانون المناطق الاقتصادية الخاصة يدرس في الحكومة حاليا.

ـ مصر  المستفيد من الحرب وقد تستحوذ على حصة من المبيعات العقارية التي كانت تتجه لبعض الدول الخليجية :

  بالتأكيد، لأن مصر ستلعب دورا أهم في المنطقة اقتصاديا سواء على مستوى الاستثمار أو شراء العقارات وحتى من أهالي هذه الدول، وشاهدنا هذا الإقبال خلال العامين الماضيين، والساحل الشمالي أصبح وجهة عالمية، وبالتالي سيحدث زيادة وتوسع في معدلات بيع العقار للأجانب الفترة المقبلة.

على المطورين المصريين دور لجذب المزيد من استثمارات الأجانب سواء عربا أو أوروبيين في العقار، أو ما يقال عنه تصدير العقار خاصة في مسائل التنظيم، لا بد أن يكون لدينا نظام واضح بحيث تكون الوحدات مشطبة مع توحيد طريقة احتساب المساحات لأننا نعاني خللا في هذه المسألة بالسوق المصرية، فضلا عن توافر الخدمات بالمناطق المستهدفة وخاصة الطبية التي تعتبر عائقا كبيرا أمام زيادة شراء الأجانب للعقارات في مصر، مع ربطها بنظام تأمين عالمي، بالإضافة لتوافر الخدمات في المطارات، وتحسين وتسهيل تجربة السائح في مصر. إذا أردنا استدامة نمو الطلب على شراء العقارات من الأجانب فلا بد من تنفيذ هذه الخطوات.

ـ أسعار العقارات ترتفع بنسبة 15 إلى 20% خلال 2026:

 ما زلت عند رأيي حتى قبل بداية الحرب بأن أسعار العقارات سترتفع بنسبة 15 إلى 20% خلال 2026 وهذه النسبة خاصة بالتضخم الطبيعي في السوق، والبعض أشار إلى أن أسعار العقارات لن ترتفع هذا العام بعد تباطؤ عام 2025 ، لكن الحقيقة أن الأسعار لا بد أن ترتفع لأن التكلفة تزيد سنويا على الشركات، بسبب التضخم، لكن يجب أن تكون هذه الزيادة بحكمة وحرص.

ـ رؤيا حول تنظيم وضبط السوق العقارية:

 السوق العقارية تحتاج إلى تنظيم، وإن كنت من مدرسة متحفظة نسبيا بحيث إذا كانت الأمور تسير جيدا في مجال ما فلا داعي للتغيير فيها حتى لا تتأثر سلبا، ولذلك مسألة تنظيم السوق تحتاج إلى التعامل معها بحرص شديد و"سكينة جراح" كما يقال، لأن هذه السوق تقوم بتشغيل قطاعات متعددة وعمالة كثيفة، ولذلك حتى يتم تنظيمها لا بد من الحفاظ عليها في الوقت نفسه.

فالسوق تحتاج إلى تنظيم لأن عدد الشركات زاد بشكل كبير، ما أدى إلى ظهور مشاكل بين الشركات والدولة والعملاء، ولا بد من البدء من الوضع الحالي، خاصة وأننا حالة خاصة قائمة على البيع من الرسومات، وبالتالي لا يجب وضع ضوابط تصلح في أماكن أخرى غيرنا.

نحتاج إلى تنظيم العلاقة بين الدولة والمطورين، وبين المطورين والعملاء، بحيث يضمن العميل حقه بالاستسلام في الموعد والجودة المتفق عليها، وتنفيذ الالتزامات في العقود، لكن حتى يلتزم المطور مع العميل، لا بد أن تلتزم الدولة مع المطور، وهذا الملف لا يتحدث عنه أحد، فالكل يتحدث عن علاقة المطور بالعميل، لكن هذه العلاقة في أغلب الأحوال رد فعل لعلاقة الدولة مع المطور، وبالتالي عندما تطرح الدولة أراض مثلا فلا بد أن يكون معها كل الموافقات ولا يصح أن يتم طرح الأرض على المطور ويكون مطالبا بأن يحصل على الموافقات الخاصة بها من الجهات المختلفة.

 ـ لا يجب أن تفاجئ الدولة المطور بأي قرارات.. بل تتحمل مسؤوليتها :

بالإضافة إلى أن الدولة لا يجب أن تفاجئ المطور بأي قرارات، وأن تتحمل هى مسؤوليتها، خصوصا وأن أكبر مشكلة تعاني منها السوق حاليا هي التأخير في التنفيذ والتسليم، لكنها ناتجة عن قرارات تم اتخاذها من الدولة وأهمها التعويمات المتكررة للجنيه المصري، وتحمل الشركات فروق التكلفة وبالتالي اضطرت للتأخير، وهنا يأتي دور الدولة في حماية المطورين، على غرار حماية المقاولين بإصدارها قانون التعويضات.

كما أنه عند تنظيم السوق، لا يجب تنظيمها بأثر رجعي، بل فيما يخص التعاقدات الجديدة للمطورين، وليس على مرحلة متبقية من مشروع قديم.

ـ  هيئة لتنظيم السوق وإصدار تشريع يشمل جميع أطراف المنظومة :

نحن نحتاج إلى هيئة لتنظيم السوق العقاري، وإصدار تشريع يشمل جميع أطراف المنظومة سواء الدولة والعميل والمطور، ثم شركات التسويق والتمويل العقاري، وشراكات تقديم الخدمات.

 ـ أداء شركة تطوير مصر و خطط ومستهدفات 2026:

  بدأنا 2026 واعتبرنا أنها سنة التحدي بالنسبة لنا، خاصة وأننا لم نحقق المستهدف البيعي في 2025 بتحقيق 25 مليار جنيه مبيعات، مقابل 33 مليارا في 2024، لكننا نتفهم الظروف التي أدت إلى ذلك، ولذلك اتخذنا قرارا بأن تكون 2026 هي سنة التحدي، ووضعنا مستهدفا بيعيا 43 مليار جنيه يشمل مشروعين جديدين بإجمالي مساحة 250 إلى 300 فدان موزعة بين شرق وغرب القاهرة، لكن التفاوض على الأراضي لم ينته حتى الآن.

ـ تطوير مصر تستهدف تسليم 2200 وحدة هذا العام مقابل 1750 في 2025:

نستهدف تسليم 2200 وحدة هذا العام مقابل 1750 العام الماضي 2025 ، وكان من ضمن الخطط إطلاق مشروع أبراج المونت جلالة.

هذا المشروع يعد تحديا كبيرا بالنسبة لنا وبدأ التحضير له منذ عامين أو ثلاثة، وكنا نرى أن العين السخنة منطقة لم تأخذ حقها حتى الآن بالرغم من قربها من القاهرة والبنية التحتية الجيدة فيها، وسيكون من أجمل المشروعات في منطقة الشرق الأوسط كلها، وحصلنا على موافقة رئاسية على المشروع وستكون الهيئة الهندسية للقوات المسلحة مشرفًا على تنفيذ المارينا والأعمال المختلفة.

وقد عقدنا شراكات مختلفة لتنفيذ المشروع مع كبرى العلامات والخبرات العالمية، في مجالات الضيافة، وتشغيل وإدارة المارينا، والتكنولوجيا والاستدامة، لنقل أفضل الممارسات الدولية إلى السوق المصرية، بالتعاون مع كل من Marriott International الأمريكية في التشغيل الفندقي، و IGY Marinas   الأمريكية كمستشار لإدارة وتشغيل المارينا، وBCI Realty  البريطانية في إدارة وتشغيل مركز المعارض والمؤتمرات، و Schneider  Electric  الفرنسية كشريك تكنولوجي لدعم البنية التحتية الذكية وكفاءة الطاقة والاستدامة، وذلك ضمن منظومة متكاملة من الخبرات الدولية، تضمن مشروعًا يعمل بكفاءة ويحقق قيمة مستدامة على مدار العام.

ـ طرح الـ 6 أبراج في المونت جلالة بالكامل.. وتحقيق مبيعات 38 مليار جنيه :

المشروع يشمل 8 أبراج سكنية، وبرجين للغرف والشقق الفندقية، وكان من المفترض تنفيذه على 7 سنوات باستثمارات أكثر من مليار دولار، وطرح برجين فقط للبيع، لكن بعد الإقبال الكبير على المشروع تم طرح الـ 6 أبراج بالكامل، وتم بيعهم بالكامل وتحقيق مبيعات أكثر من 38 مليار جنيه، من خلال بيع أكثر من 2225 وحدة بعدما كان من المفترض بيع 500 وحدة فقط، وبناء على هذا الإقبال تم تعديل الخطة ليكون التنفيذ خلال 4 سنوات وتسريع التنفيذ.

ـ تعديل خطة تنفيذ مشروع أبراج المونت جلالة لتصبح 4 سنوات بدلا من 7 أعوام :

آليات التحوط الموجودة بالشركة تشمل الإسراع في عملية الإنشاءات والاحتفاظ بمحفظة عقارية غير مباعة وتكوين مخزون مناسب من مواد البناء والخامات، وأن الشركة استمرت خلال السنوات الأخيرة في زيادة مخزوناتها من الخامات لفترة كافية، فضلًا عن تبكير نسبة التنفيذ لتكون 4 سنوات بدلا من 7 سنوات، ولدينا خطة لتنفيذ كل الخرسانات خلال سنتين، وشراء كل الخامات المطلوبة خلال سنة ونصف، وبالتالي نحمي أنفسنا من التضخم المحتمل.

ـ حجم مبيعات الشركة في الربع الأول :

الشركة حققت أكثر من 43 مليار جنيه في الربع الأول، وبذلك تم تحقيق المستهدف البيعي للعام كله، رغم الأوضاع الحالية في السوق وهذه شهادة ثقة في الشركة، لكن ذلك الرقم سيؤدي إلى تغيير مستهدفات الشركة بنهاية 2026 لتتواكب مع التغيرات التي حدثت، ولكن ندرس حاليا هذا التعديل.

ـ متوسط الجديد لمستهدفات الشركة البيعية بنهاية العام 2026 :

قد يتراوح بين 60 إلى 70 مليار جنيه، لتحقيق أهداف الشركة في المشروعات الأخرى وتنفيذ الالتزامات الخاصة بها، لتكون 2026 سنة مميزة لتطوير مصر.

و عدد الوحدات التي تم تسليمها في الربع الأو حيث تم تسليم 400 وحدة، ليصل بذلك عدد الوحدات التي سلمتها الشركة منذ بداية تسليماتها في 2019 إلى 6350 وحدة، وبذلك تقوم الشركة بتسليم وحدات تساوي حجم تسليمات شركات موجودة في السوق منذ 20 و25 سنة، رغم أننا لم نبدأ في التسليمات إلا منذ 6 سنوات.

ـ  بهذا الرقم من المبيعات والتسليمات ستكون الشركة ضمن العشرة الكبار في السوق خلال 2026:

لا يشغلني المبيعات بقدر ما يشغلني حجم التسليمات، ونتطلع أن نكون ضمن العشرة الكبار بالتأكيد لكن تطوير مصر يمكن القول الآن إإنها أثبتت مكانتها في القطاع العقاري المصري.

 عام 2026 هو عام التوسع الداخلي والخارجي بالنسبة للشركة، و2027 قد يكون عام الطرح في البورصة، بعد التجهيز الهيكلي والإداري في الفترة الأخيرة، حيث تم تحقيق أرباح في العامين الماضيين وسيتم تحقيق أرباح في العام الحالي، وبذلك سيكون هناك 3 ميزانيات محققة أرباحا، بجانب ذلك سيتم تعيين مستشار مالي ونحن في مرحلة دراسة ذلك حاليا، وليس معنى ذلك أننا سنطرح العام المقبل بنسبة 100%، لكن ظروف السوق والتوقيت هما العامل الحاسم، أم سنتجه إلى اختيار مستثمر إستراتيجي، لكن الأهم هو أن الشركة ستكون جاهزة للطرح أو مستثمر إستراتيجي بحلول  2027.

ـ  خطة توسع الشركة داخليا وخارجيا :

ندرس اقتناص أراض في الساحل الشمالي وغرب وشرق القاهرة والبحر الأحمر، لكن الأقرب فرصتان في شرق وغرب القاهرة بإجمالي 250 إلى 300 فدان، حيث ندرس فرصا في زايد وسفنكس والتجمع ومستقبل سيتي، وكلها شراكات مع أطراف أخرى لتنفيذ مشروعات متعددة الاستخدامات.

ـ  حجم محفظة أراضي المشروعات غير السكنية:

نقترب من الحصول على قطعتي أرض في القاهرة بإجمالي 250 إلى 300 فدان

نمتلك نحو 40 فدانا في مدينة المستقبل، و12 فدانا في الشيخ زايد بالإضافة إلى الساحل والعين السخنة.

ـ  حجم المحفظة الفندقية للشركة:

1400  وحدة فندقية حجم المحفظة الفندقية للشركة ومعظمها في العين السخنة. وبالنسبة للتوسع الخارجي  تقدمنا بعرض للاستحواذ على قطعة أرض في العاصمة العمانية مسقط بالشراكة مع أحد الكيانات المحلية، وفي مراحل متقدمة الآن، ومن المتوقع الحصول عليها هذا العام، أما السعودية واليونان فالشركة تدرس عدة فرص لكن ليست هذا العام وقد تكون العام المقبل، وقد أنهينا الشراكة مع شركة نايف الراجحي بالسعودية بالتراضي. كما هناك فرص استثمارية في السعودية واليونان.. وأنهينا شراكة نايف الراجحي بالتراضي

ـ إجمالي استثمارات الشركة في مصر:

إجمالي الاستثمارات التي تم ضخها في المشروعات منذ 2014 وحتى الآن يتجااوز الـ 50 مليار جنيه، بينما إجمالي الاستثمارات المتوقعة للمشروعات ولا تشمل الأنشطة غير السكنية تصل إلى 260 مليار جنيه. و حجم محفظة الأراضي  7.4 ملايين متر مربع.

ـ خطط الشركة لزيادة هذه المحفظة :

 نخطط لمضاعفة محفظة الأراضي خلال 5 سنوات والوصول إلى 15 مليون متر مربع. وحصلنا على 7.5 مليارات جنيه تقريبا، ولدينا موافقة على برنامج توريق بقيمة 20 مليار جنيه على 5 سنوات، ونجهز حاليا للإصدار الأول.

ـ موعد  هذا الإصدار وحجمه :

نجهز لإصدار بقيمة 2 ـ 3 مليارات جنيه ضمن برنامج التوريق في النصف الثاني من 2026

ـ  تفاوض الشركة للحصول على تمويلات جديدة :

نتفاوض حاليا مع عدد من البنوك منها العربي الإفريقي الدولي والتجاري الدولي وبنك مصر والبنك الأهلي المصري للحصول على تمويلات من 5 إلى 6 مليارات جنيه لتمويل مشروعات سولت الساحل الشمالي، وريفرز الشيخ زايد الجديدة، ومن المحتمل توقيعها هذا العام أو بداية 2027.

ـ  عن مشروع أبراج المونت جلالة :

 ندرس حاليا الموقف وبالتأكيد سنحتاج إلى تمويلات لهذا المشروع، لأننا نعيد خطة ودراسة جدوى المشروع، لتحديد الفجوة التمويلية، ومن المتوقع أن تكون في نفس المتوسط، وهو 5 إلى 6 مليارات جنيه، والتوقيع هذا العام.

ـ نظام الملكية التشاركية وهل تخطط الشركة لتأسيس صندوق استثمار عقاري؟:

الملكية التشاركية جيدة وداعم لفكرة الصناديق العقارية، ومطلوبة جدا، لأنها تؤدي إلى ضم فئات جديدة من المشترين، ونحن ندرس الاستفادة بها، لأنها تركز على الأنشطة غير السكنية، وقد قمنا ببيع مبنى كامل في مشروع بلومفيلدز بالمستقبل سيتي لشركة فريدة المتخصصة في هذا المجال، وسيقومون بتشطيبه بنظام الفندقة لبيعه بنظام الملكية التشاركية.

ندرس حاليا تأسيس صناديق استثمار تتيح للعملاء الاستثمار في وحدات شقق فندقية بنظام الملكية التشاركية، خاصة أن العائد من هذه المنتجات جيد للعميل والشركة، وقد يتم الإعلان عن الصندوق العام المقبل وليس العام الحالي.

ـ أرقام مبيعات 2025 توضح حجم كل شركة في السوق فعليا:

وقد ظل هذا الوضع مستمرّا حتى عام 2025، الذي شهد ثباتا في العوامل المحيطة، ما أدى إلى عودة السوق لحجمها الطبيعي، وأرقام المبيعات في هذا العام توضح حجم كل شركة في السوق فعليا، فمثلا تطوير مصر حققت 25 مليار جنيه مبيعات في 2025 (500 مليون دولار) مقابل 33 مليار جنيه في عام 2024، ورغم ذلك فإنها بالنسبة لنا رقم محترم جدا للشركة وللسوق ولحجم القطاع، ورغم هذا التصحيح فإن القطاع العقاري كان قويا جدا في 2025 بتحقيقه مبيعات قوية ومستدامة، والمطورون كانوا يتنافسون في منح العروض وجذب العملاء.

في 2026 ستكون استكمالا لهذا الاستقرار مع حركة ونشاط أكبر رغم الحرب، لأن البعض كان ينتظر انخفاض أسعار العقارات ولكنه عرف الإجابة الآن، وبالتالي الأمور ستتحرك مرة أخرى، ومع نشوب الحرب وتغيرات العملة، أدى ذلك إلى تنشيط السوق نسبيا، لكنه لا يزال نشاطا طبيعيا ومنطقيا وليس مبالغا فيه مثل سنوات سابقة، وهذا أمر جيد، ونمو طبيعي للسوق يحميه من المفاجآت، لأن النمو المفاجئ خطر، والسقوط المفاجئ خطر أيضا، وبالتالي السوق تسير بخطوات ثابتة، والأرقام التي تتحقق هذا العام أفضل من العام الماضي، وهناك تركيز من المطورين على الإنشاءات والتنفيذ، وأرى أن السوق العقارية نضجت بشكل قوي، ولكنها تحتاج إلى تنظيم وضبط لأمور عديدة.